出卖人将已出售房屋抵押他人，买受人诉请确认抵押合同无效法院支持吗？！

关键词

房屋买卖合同   抵押登记   确认抵押合同无效  欺诈  争议财产

要点提示

出卖人在将房屋签约出售并收取房款、买受人亦已实际入住的前提下，又将房屋作为其借款的担保物抵押给抵押权人，违背诚实信用原则。且在与抵押权人订立抵押合同并查看房屋时，故意隐瞒该重要事实，存在欺诈行为。该行为既损害了原买受人的合法权益，也损害了债权人即抵押权人的合法权益。

当事人信息

原告：覃某（买受人、被上诉人）    

被告：田某（出卖人、抵押人、被上诉人）

被告：李某（抵押权人、上诉人）

案情简介

2009年1月13日，田某和戴某夫妻二人以出卖人田某为甲方和买受人覃某为乙方订立了一份《房屋买卖合同》，将夫妻共同房产出售给对方。买受人覃某于同日支付购房预付款6万元。后又于2009年1月17日、2月14日、4月24日分3次分别支付2万元、3万元、2万元。共计支付出卖人田某购房款13万元。随后田某将上述房屋中101室房门钥匙移交给覃某，覃某即对房屋进行装修后于同年5月20日入住该房居住生活至今。2009年4月4日，田某和戴某取得房屋所有权证。2010年5月24日，田某将涉案房屋作抵押从李某处借款并办理了抵押登记手续。

补充事实：该案审理时李某陈述田某借款金额为20万元，但并未向法院提供相关证据证实。根据某县房屋抵押登记申请询问审批表，以及李某的房屋他项权证，仅能证实双方抵押登记的债务金额为2万元，抵押的房屋估价为5万元。李某陈述在签订抵押合同时，曾到现场看过房屋，但当时房屋锁着，田某说房屋已经出租给他人，并未告知已经出售给他人。

覃某知晓后，以二人的行为损害其合法权益为由诉至法院，请求：确认二被告于2010年5月24日办理的房屋抵押登记手续属无效行为。

法院判决

一审：确认田某与李某于2010年5月24日订立的《房屋抵押合同》为无效合同。

二审：驳回上诉，维持原判。

案件解析

一、出售人将已出售并交付他人的房屋又设定抵押的，《房屋买卖合同》效力是否受影响？出卖人的该行为应如何定性？

本文案例中，买受人覃某与出卖人田某签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容也未违反我国法律、行政法规的相关规定，对双方当事人均具有法律约束力，该房屋买卖合同合法有效。虽然该房屋转让未依法登记，不发生物权效力，但并不影响合同的效力，双方应按合同内容继续履行。

出卖人田某在已将涉案房屋出售给买受人覃某并已收到房款，买受人覃某已实际入住的前提下，又将该房屋作为其借款的担保物抵押给抵押权人李某，违背诚实信用原则。且在与抵押权人李某订立抵押合同并查看房屋时，故意隐瞒该重要事实，存在欺诈行为。该行为既损害了原买受人覃某的合法权益，也损害了债权人即抵押权人李某的合法权益。

二、法院会认定以已出售并交付他人的房屋为标的物的房屋抵押合同无效吗？！

法院认为，涉案房屋因买受人已经支付了房款并实际入住，买受人对该房屋已经享有实际的权益，未完善的仅仅是产权过户手续。这种事实形成了房产实际权属与登记权属不一致的情形，使得该房产属于“有争议的财产”。依据我国担保法第37条第4项、物权法第184条第4项、最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第113条规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。故出卖人田某将已出售的房屋抵押给他人，违反了国家法律的强制性规定，应认定抵押无效。

涉案法条

《中华人民共和国物权法》

第一百八十四条 下列财产不得抵押：

(一)土地所有权；

(二)耕地、宅基地、自留地、白留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施：

(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；

(五)依法被查封、扣押、监管的财产；

(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

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