出卖人单方提价且拒绝继续履行合同构成违约，被判赔偿买受人经济损失150万！

【关键词】

单方解除合同 违约 违约金 缔约过失 房屋权属转移登记 继续履行合同  约定合同解除条件  合同条款理解争议

【要点提示】

当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案合同约定，若因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起120日取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。合同履行过程中，虽然买受人认可于2016年8月24日才完成购房资格核验，但出卖人未依照合同约定与买受人另行协商确定新的办理权属转移登记的时间，并拒绝继续履行合同，构成违约，依照上述约定，买受人有权单方解除合同，并要求出卖人承担违约责任。在违约金无法填补损失的情况下，法院对差价损失予以支持。

【当事人信息】

原告：王某（反诉被告、上诉人、买受人）

被告：袁某（反诉原告、上诉人、出卖人）

【案情简介】

2016年5月24日，袁某与王某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定袁某将涉诉房屋卖予王某。房屋成交总价为3200000元，王某于合同签订当日支付定金50000元，王某在房屋所有权转移登记前一天一次性支付3150000元，资金通过资金存管方式划转。双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应另行签订书面的补充协议。因袁某原因致使王某未能在合同签订之日起120日取得房屋所有权证书的，王某有权单方解除合同。如王某选择解除合同的，应当以书面形式进行。自王某向袁某发出的书面通知到达袁某之日起自动解除。袁某应于5个工作日内将已收取的王某全部付款返还给王某，并按房屋成交总价的20%支付违约金。当日王某支付袁某定金50000元。

后袁某的丈夫刘某要求王某支付此房屋购房款4700000，并打到其个人账户后，方能办理过户手续。王某于2016年10月25日向刘某发送解除合同短信通知的行为。

双方就此未能达成一致，王某诉至法院，请求：1、确认与袁某就涉诉房屋的《北京市存量房买卖合同（经济成交版）》于2016年10月25日解除；2、袁某向返还定金50000元；3、袁某支付相当于房屋买卖成交总价款百分之二十计640000元的解约违约金；4、袁某向赔偿解约违约金不足以弥补的房屋差价损失1665500元

袁某提起反诉，请求：1、撤销诉争房屋的《北京市存量房屋买卖合同》；2、王某承担相应的缔约过失责任；

【法院判决】

【一审】

一、袁某返还王某定金50000元；

二、袁某支付王某经济损失1500000元；

三、驳回王某的其他诉讼请求；

四、驳回袁某的反诉诉讼请求。

【二审】

一、维持一审民事判决第一项、第二项、第四项；

二、撤销一审民事判决第三项；

三、确认袁某与王某于2016年5月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2016年10月25日解除；

四、驳回王某其他诉讼请求。

【案件解析】

一、双方当事人对房屋买卖合同约定条款理解产生歧义，法院如何裁判？

当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方合同约定，“如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应另行签订书面的补充协议”。王某与袁某对于“另行签订书面的补充协议”这一条款如何理解产生争议。王某认为，该条款指双方应当另行协商确定办理房屋权属转移登记的时间，袁某认为该条款指双方应当对包括房屋价款在内的房屋买卖的全部条件重新协商，如协商不成，则解除合同。就此法院认为，该条款适用的前提为“产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况”，在此前提下，买卖双方有对办理权属转移登记时间另行协商确定的必要；相反，若将此条款理解为对包括房屋价款在内的房屋买卖的全部条件重新协商，因房屋价款属于影响房屋交易能否达成的关键因素，故极易导致因双方无法达成新的合意而解除合同的情况出现，则双方可直接约定合同解除，而无约定“另行协商”之必要。因此，依据合同的词句和相关条款，“另行协商”应理解为协商确定延长权属转移登记的具体时间为宜。袁某关于对合同全部内容重新协商的主张，不符合合同上下文的约定，与合同目的和诚实信用原则相悖，不能成立，法院不予支持。

二、法院为何认定出卖人单方提价且拒绝继续履行合同构成违约，判赔偿买受人经济损失150万？！

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方合同约定，若因袁某原因致使王某未能在合同签订之日起120日取得房屋所有权证书的，王某有权单方解除合同。合同履行过程中，虽然王某认可于2016年8月24日才完成购房资格核验，但袁某未依照合同约定与王某另行协商确定新的办理权属转移登记的时间，并拒绝继续履行合同，构成违约，依照上述约定，王某有权单方解除合同。

关于具体的赔偿数额，一审法院认为，在袁某拒绝履行合同时，该房屋的市场价格较双方签订合同时已有大幅上涨，该上涨幅度已远超合同中约定的违约金。袁某主张违约金过高的辩称缺乏事实依据，法院不予支持。在违约金无法填补损失的情况下，法院对王某主张的差价损失予以支持。具体数额考虑到双方合同履行情况及袁某丈夫刘某对房价上涨情况的自认，酌定为1500000元。

二审法院则认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现王某上诉主张其损失高于一审法院认定的1500000元，其应当对该事实承担证明责任。现其提供的证据不足以证明其实际损失高于1500000元，故其据此要求将损失赔偿数额提高至2305500元，证据不足，不能成立，法院不予支持。袁某上诉主张王某的损失低于1500000元，亦未提供证据予以证明，其该项上诉请求亦证据不足，不能成立，法院不予支持。一审法院依据合同履行情况及双方对房屋价格上涨的意见认定的赔偿数额符合公平原则，是适当的，应予维持。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

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