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1、在环沪城市群中，南通处于被相对忽视之列！

环沪是整个中国经济聚集区最强的，上海+南京+杭州的经济体量可谓足够大！在环沪城市群中，最接近上海的有南通、无锡、苏州、嘉兴。其中，南通处于被相对忽视之列，在环沪城市群中属于少有的不限购城市，很可能存在投资价值上的洼地。

2、南通的GDP在江苏省内排名第四！

从2011年至2016年，南通的GDP增幅分别为19.4%，11.7%，10.5%，12.2%，8.8%，10.1%，一直保持稳步提升的增长趋势，2016年增幅排名江苏省第二位，城市经济发展水平稳步上扬。2016年南通的GDP为6750亿元，在江苏省内排名第四。

3、南通上市公司的数量表现突出！

我们还发现，南通的A股上市公司有28家，是全国除了一线、省会、二线城市之外，超过20家上市公司的三线城市之一。

宏观分析是一方面，但实际情况可能又是另一方面，很多事情都需要实地考察，亲身经历，于是我们来到了南通。

南通位于上海北部，与上海隔江相望，但早期的南通很封闭，南面不通，要过江，往返只能靠摆渡，无法长期与上海搭建起流畅的互通关系。

据南通当地人讲，南通原来最安全，犯罪率最低，治安最好，为什么？到处不通！外地没人进去，里面的人也出不来，一开始连高速都没有，只有一条小国道，把国道一封，偷个东西都没地儿跑，要么跳江要么跳海！

现在的交通问题已经解决，一个是苏通长江公路大桥，一个是崇启大桥。苏通大桥的修建，使南通与长江以南的苏州和上海的关系更加紧密。

令人不解的是，距离上海这么近，南通竟然到现在还没有一条已经开通的能直达上海的高铁。不过，沪通高铁已经在修建，直达上海，预计40分钟左右的车程。

在很早之前，南通跟苏州的房价差别并不大，但是后来，苏州直追杭州，并将南通远远地甩在了后面。

南通的房价经过2014、2015年的低迷，在2016年经历了一波上涨，具体是从2016年10月份开始出现激涨。南通2016年上半年的房价尚在8字头上下波动，一年多的时间，房价已经松松过万！

当时的市场跟郑州去年八九月份时很像，各种政策都能联想到房子要涨价，据说有个学区房，一天晚上涨了两三千。由于那时涨幅太猛，受到来自北方的批评后，新房开始全面限价。

我们发现，在南通有一个很奇怪的现象，就是新房的价格要普遍低于周边二手房。

这是因为南通正在全面限价，新房的价格被硬压着，当下南通的一手房价格在1.1-1.3万之间徘徊，反而二手房的价格不受控制，已经实现暴涨！

比如北大街旁边的一个项目华强城，密度超大，据说高层一手房去年年初的时候卖7千左右，后来涨到8千的时候没人买，现在的二手房已经卖到了1.4万，而附近新房的均价依然在1万出头。

再比如位于南通万达广场旁边的保利香槟国际，新房价格本可以奔向1.5万，但由于政府限价，报备的价格只能是1.1-1.2万，这也就导致了保利香槟国际二期300多套房源，排号突破了2000多组客户，保利始终捂盘不售。

目前南通市场上类似情况的项目有很多，周边二手房的价格普遍要高于新房，新房或者捂盘不售，或者要求提高首付比例，甚至是一次性付款。

南通的全面限价和无锡的政策差不多，但与无锡不同的是，无锡已经进入全款购房的时代，而南通已经不仅仅是全款购房，而是找关系全款购房！

在南通，即便是你诚意满满举着全款去售楼部，想要买到房竟还要找关系，碰运气！因为，本地人都不一定能买到！

南通整体限价不限购，新房的价格被硬压着，市场上80%以上的项目都无房可售，或者是捂盘不售，所以，一旦有开盘就是个漏，这样的好机会本地人当然也能看到。

我们去往的每个售楼部几乎都是乌泱泱的一大票人，即便是早上9点也是人满为患，其中南通本地人居多，从停车场里一水儿的苏F（南通）牌照就能看出。

周日上午9点多某售楼部便满是看房的人▼

停车场里一水儿的苏F▼

而且南通是典型的小市大县，市区很小，县城人口多，他们很多都会考虑去市区买套房。另外，南通近几年经济较好，私营企业发达，个个都是小老板，有钱人也多，弹药充足。所以，本地人只要有钱，就会考虑买房，哪怕提高付款比例也要买，全款抢房的比例不在少数。当然，即便你是举着全款的本地人，也不一定能买到，买到的很多都是关系户。

据当地一个购房者讲，他之前去中南一个楼盘想看看小别墅，去的时候售楼部还只有单页，人乌泱泱的，他说想看小别墅，售楼员直接说他买不到，好吧，那看小高层吧，售楼员说小高层也没有，好吧，全款买呢，售楼员说那先登记，摇号，凭运气吧，因为很多人捧着全款在等。

南通就这样进入了找关系，碰运气的全款购房时代！

南通各板块分析

整个南通在售的楼盘不多，其中主城区更是少之又少，主城区的土地也少，因此只能向周边延伸，向西延伸就到长江了，而且西边港口改造难度大，向南是开发区，地域挺广，但沿江是工业聚集地，再者往东或往北。

为了更直观，我们把南通划分成以下几个区域▼

需要注意的是，上图中的开发区也属于崇川区，这里我们把开发区单独列出。

先从港闸区说起。

港闸区位于南通北部，我们的第一站是港闸区的北部片区。港闸区北部片区后期潜在的住宅用地供应量较大，目前基本拆迁完毕，这里近几年住宅开发紧凑，聚集了不少一线房企，比如万科、恒大、中海等。

随处可见的空地▼

远远便望见恒大的气球飞扬▼

可能是由于项目刚刚面市，恒大御澜庭是周边唯一一个拥有“小蜜蜂”的楼盘。据恒大的售楼员介绍，他们所在的这块区域属于上海市北高新区，是由上海规划的，但这些东西现在都还看不到。

看一张恒大御澜庭的区位图▼

恒大的售楼部人满为患，依然是本地人居多，项目正处于蓄客阶段，外地人在这里也能买，银行不同政策不同。

纯新盘，带装修的洋房（其实是8-11层的小高层），价格未定，目前还没开始卖。

市北高新区人烟稀少的企业独栋▼

同属于这块区域的还有万科的一个项目，万科白鹭郡，在恒大御澜庭的西南，售楼部也无比热闹，有别墅和洋房，洋房带装修1.1-1.2万，最小的面积是120㎡，户型很好，大概这月底或下月初开盘，但认筹已经截止，300多套房子一天排了1千多个号，只排号一天便封筹，实在太火爆！

万科白鹭郡的售楼部▼

售楼员告诉我们，特别是户口不在南通，工作也不在南通的“双外”人士，基本都要一次性付款，银行额度紧，先给本地人放款。如果不是政府限价，他们开盘绝不会是现在的价格，大家都来捡漏，一次性付款也不一定能买到。

附近在售的楼盘实在不多，与万科白鹭郡紧挨着的中海碧林湾已售完。

中海碧林湾已经交房入住的小区▼

底商还是比较接地气的▼

华润悦锦湾旁边规划有一个体量相当大的华润万象城，这里属于港闸相对核心的片区，周边均价1.2万到1.3万，酒店式公寓在售，住宅暂时没有。这个项目从去年上半年到现在价格翻了一倍，但现在无房可卖。

万象城招商中心▼

在港闸的核心片区，有一个楼盘叫保利香槟国际，位于南通有名的五水商圈，周边的商业有赛格，欧尚，迪卡侬，宜家，万达，1912酒吧街等。

保利一期已经卖完，二期还没开始，二期计划先推200多套房子，据说已经登记了2000多个号。附近基本没有新房在售，二手房的价格在1.3-1.4万，保利报备的价格1.1-1.2万，开发商不愿意卖，已经拖了近一年！

再说说开发区。

南通的开发区区域范围大，土地供应量大，但核心发展区优质地块较少，目前整个南通只有开发区均价没过一万，之前开发区卖过一万多，经历了价格下跌后，现在又涨回去，开发区的工业主要集中在南部沿江地区。

经过苏通长江公路大桥时拍摄的沿江工厂▼

开发区的房子最开始的时候四五千，五六千，后来价格才涨起来。在南通流传着这样一句话，上海人往启东海门买，启东海门人往南通买，相对来说他们一般会买在开发区，一是地理距离近，二是心理距离近。

在开发区，我们看了位于开发区最中心，最繁华位置的世茂新界，这里的商业有世贸广场以及在南通很有名的星湖101。

世茂新界对面的世贸广场▼

世茂新界整体还有4栋楼预售，高层八九千，小高层九千到一万，周边二手毛坯房的价格在一万一二，目前还没有预售证，开盘要等通知，可能会一次性付款优先，如果全款的人比较多就只能拼运气。

在世茂新界的北边有一个楼盘是中南熙悦，开发区的楼盘基本开盘时间都不确定，只有这个项目近期要开盘。

中南熙悦的售楼部▼

中南是南通本土的大开发商，在南通的项目比较多。中南熙悦当时拿地的楼面价4500多，之前的备案价12000元/㎡没有被批复，开盘高层预计卖10300元/㎡，带装修，目前周边二手房12000元/㎡。上次开盘一套不剩，这次可能会考虑一次性付款。

此外，南通的主城区土地使用率饱和度较高，基本没有新房，都是老房子，二手房的价格在17000-20000元/㎡左右。

启东和海门对于南通来说是不可或缺的存在，启东海门受上海影响比较大，目前启东海门的房价已经基本跟南通市区差不多。

我们在启东看了一个恒大的项目海上威尼斯，位于启东的最东端，临海，去看房的基本都是上海人，楼盘每天都有班车往返上海，13个班车点。

来到这个盘，售楼员会先问你“是从上海过来的吗？”

恒大海上威尼斯▼

目前的南通市场呈现出这样一种局面，上海融城加快，市场复苏，库存缩减，房价刚有上涨苗头，被政府限价，新房价格被限制，二手房遭到哄抢涨价，一二手房房价倒挂，新房因看得见的溢价空间被哄抢，供不应求，加剧市场火热，全款找关系拼运气抢房！

南通目前新房的价格大概在一万一到一万三，根据二手房的价格，南通抛开限价因素，合理的房价区间大致在一万五上下，还是有部分溢价空间的。

目前南通的市场很好，但我们无法参与，如果你能在南通找到关系，在限价中捡漏儿，一万二以内抢到房源，都是可以考虑的。

环沪城市考察系列：

1、本想来无锡捡个漏，结果首付100%，捡个P啊！

2、谁是风口？在杭州边上寻找下一个"苏州"！

3、海南岛VS舟山群岛，20年后谁是中国最优质的滨海度假生活聚集地？

米宅环沪考察正在进行中，目前，无锡、南通、苏州城市考察情况已第一时间在小密圈发布，敬请期待嘉兴、绍兴、宁波等城市的进一步分析。