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摘要：通过社会保障房，房租挂钩通胀等措施，平抑房价，放弃金融高杆杆，或至少保护房地产市场中的弱者，是一个对冲目前宏观经济高度依赖投资拉动的风险的必要手段，可以延长经济上升趋势的长度和时间。

近距离看中法社会差异 （一）无题

近距离看中法社会差异 （二）收入/劳动强度

封面是一张从巴黎圣母院鸟瞰巴黎的照片。可以看到，巴黎基本完好地保持了18世纪奥斯曼风格的建筑和城市规划。

拿破仑三世给奥斯曼男爵委任图，1860，画家：Adolphe Yvon

奥斯曼大道，巴黎春天、Lafayette商场都在这条街上

为什么巴黎住宅小区没有花园？

先给《2017年法国生活水平和中国比较》（后文简称2017）的作者释疑。这个其实是个很奇怪的问题，明显没有考虑到中法两国国情不同，尤其是历史文化的差异。国内的一线城市，现在已经是钢筋水泥的丛林。尤其首都北京的旧城因为历史原因早已被完全破坏；但是：

1. 法国是个忠于历史文化传承的国家，所以巴黎为首的大城市基本完好如初地保持了18世纪奥斯曼风格建筑和城市规划。1860年，拿破仑三世任命当时的塞纳省省长奥斯曼男爵（Haussmann）改造巴黎旧城：拓宽街道，重新规划街区，统一风格，扩张城市。从那时起，巴黎的格局基本被确认，一直保留到现在。

2. 自奥斯曼年代起，巴黎的建筑高度被限制在37米高度，即6-7层。直到现在，民调显示2/3的巴黎人反对放松监管，因为天空是公共的。 因此，巴黎不可能出现国内现在这种小区式的“私家花园”。

3. 法国实际是个社会主义国家，保护私人财产不可侵犯之外，同样也公共公共资源 —— 规定每个行政区都要建公共公园/花园，公共游泳池——即使市中心一环也不例外。巴黎共有490个公园，包括2个森林。

《2017》的作者讽刺巴黎没有小区花园的时候，不知道有没有考虑自己有多少公共花园，自由空间和自由蓝天？

1930年的巴黎春天，1930 摄影师：Julien Knez

希特勒经过凯旋门、香榭丽舍大道，1940 摄影师：Julien Knez

上面2张照片是摄影师Julien Knez把1930年的巴黎春天和1940年的凯旋门和现在的同景做对比。可谓是“去年今日此门中，人面桃花相映红；人面不知何处去，桃花依旧笑春风”... 历经历史的沧桑，巴黎的古迹保存完好如初。尤其凯旋门，1870-1871年，普法战争。法国战败投降。普鲁士曾攻占法国东部重镇Belfort。普王威廉一世向法国皇帝拿破仑三世提议，如果允许普军在凯旋门阅兵，就可以归还Belfort，后者当即应允。而且威廉一世在巴黎郊区的凡尔赛宫加冕为帝，成立德意志帝国。1940年，希特勒沿着祖先的足迹，再次阅兵巴黎凯旋门。承载2次国家和民族侮辱的凯旋门如果放在东方某国，后果不堪设想...

新华社记者王军在《城记》中说：北京的悲剧在于，...，它在战火中奇迹般地保存下来；然后在和平建设时期却被逐渐毁掉...

梁思成的北京城墙公园设想规划草图，1951

租赁市场

我们再来看对消费能力影响最大的房价。据深圳链家成交系统数据统计，深圳平均租金67.9元/m2，套均租金为每月4845元。假设1个人工资100%用来租房的话，深圳公务员可以租到161.5m²，非私营和私营部门可以租到109m²或63m²。最低工资可以租到30平。巴黎平均房租25欧/m²，公共部门和私营部门可以租到106m²和89m²，最低工资1480可以租到59²。从这里我们看到，深圳公务员租房能力比最低工资高；但法国私营部门，尤其最低工资支付租金能力分别比深圳高41%和90%，明显缩减了贫富差距。

*深圳公务员没有最低工资数据，我们取南方都市报（2015.1）数据7000~15000中位数11000

来源：Insee，深圳统计局，WaterWisdoml微明宏观

商品房市场

根据深圳中原研究中心监测，8月深圳新房成交均价为每平方米57728元。巴黎均价8814欧。假设1个人不吃不喝买1套60m2的房子，在深圳国企需要37年，私企65年，最低工资131年；在巴黎，按法国平均工资需要20年，按法国最低工资需要30年。

法国房东平均开销1095欧在装修，1452欧/年在暖气和电，1482殴/年的房产税和居住税， 以及890欧/月的房贷。890欧的贷款约合一个法国人平均2250欧净工资的40%。

巴黎房价走势图

来源：meilleursagents.com

巴黎各区房价

来源：meilleursagents.com

社会保障房和低租金住房

需要补充的是，法国还有完善的社会保障房制度，由于居民收入和银行、税务局联网，法国社保系统不会出现类似中国有人开宝马住社保房的情况。全法国的低租金住房平均310欧/月，巴黎394欧/月，约合53%的市场价。另外，法国政府对学生租房也有贴补，我记得在巴黎一般每人200欧/月左右。

房东/房客结构

在法国约有60%的人持有房产，房东平均年龄52岁；其中只有10%的房东介于25-34岁，4%在18-24岁。买首套房的人平均年龄31岁。85%的人买房使用贷款。由于法国人并不急于买房，以及完善的租房贴补制度，所以法国房价相对平稳，很少出现国内快速大幅上涨的行情。

房租挂钩通胀，锚定房价

法国还有一项熨平房租/房价波动的政策：法国统计局每年参照刨除烟草和房租的消费指数，发布房租ca参照指数(IRL) —— 每年房东对房租涨价幅度不允许超过IRL，超过即违法。这个挂钩房租的指数无形中也制约了房价上涨的速度。反观国内一线城市，在调控房地产市场时单纯地野蛮地禁止买房，从而快速推高了房租，不但把无意愿买房的人的利益绑架在房地产战车上，更人为提高房屋租售比，为下一次房价上涨做了基本面上的铺垫。

此外，法国还有严格的法律保护房客的利益，比如房东不能随时终止租赁合同，至少提前通知3个月（实际操中可能更长）。房客如果没钱房租，可以在法律保护之下一直住到冬季结束，实际掌握好技巧的话，可以拖延更长时间。我以前有一个邻居租房给房客，房客2年没交租，他也没辙。在满2年之后，他带着一个戴黑礼帽，穿黑衣，拄着黑色拐杖的太平绅士来撬锁；哭丧着脸对我说，再也不租房了。—— 对弱者过度保护，其实也会伤害到弱者。在巴黎租房，房东对房客审查很严格，不亚于招工面试。一般要求房租不得超过房客1/3的净工资，1-2个高收入的担保人，2-3个月房租押金... 同样的效应在劳动力市场也存在，由于法律和工会对员工的过度保护，法国企业招人小心翼翼。

我个人一直认为房地产虽然从长期是资产保值增值、对抗通胀的重要工具之一，但在国内，由于买房的人过多，过度集中，过度年轻，导致房市流动性极度缺失，以及个人金融杠杆过高 —— 这其实是一个庞氏骗局的经济形态。每个人都以为买房抗通胀，最终结果是无形中快速推高房价，高杠杆会削弱消费能力, 并且高房价最终通过通胀再次削弱消费能力。—— 德国的房地产市场是一个与中国相反的“反庞氏骗局”形态，大概只有不到45%的人是房东，大多数人都不买房，反而造成房地产市场常年相对“萧条”，首都柏林的均价只有2000多欧/m²。德国的人均工资高于法国，柏林物价却远低于巴黎，我想低房价也是主要因素之一。德国金融中心法兰克福房价比柏林较贵，均价3481-5344欧/m²，但也远低于巴黎的8814-9449欧/m²。由于2007-2008金融危机后，欧美央行大量释放货币流动性，德国近几年房价涨幅也稍快。

参照法国的系统，我建议调控房价的措施可以短期先分割开住房刚需和住房投资市场，通过：

• 完善社会保障房、低租金住房制度，并加大这类住房比例。把低收入者从被房价“逼空”的行情中解放出来，既优化房地产市场流动性，平滑波动，又可以释放消费能力；

• 把房租每年调整幅度和通胀指数挂钩。既可以保障租户的利益，又给房价锚定了一个波动略低的价值中枢。

从经济长远运行安全的角度，我认为政府应该放弃房地产拉动经济的模型，平抑房价，释放居民的消费能力，转型向消费拉动，才能降低经济波动性，保证经济可持续性发展，并保证社会中每一个人都享受最低限度的机会平等。

换句话说，平抑房价，放弃金融高杆杆，或至少保护房地产市场中的弱者，是一个对冲目前宏观经济高度依赖投资拉动的风险的必要手段，可以延长经济上升趋势的长度和时间。

→ 待续：近距离看中法社会差异 （四）贫富差距和社会流动性

以下是数据资料，不感兴趣的读者可以忽略

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法国大城市房屋均价/租金

数据来源：MeilleursAgents ，2017/09/01