利率会在顶峰正常化？在新加坡买登丰嘉园等EC，你就聪明了？

Original 联合早报新加坡鱼尾文 2023-02-15

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大家对利率不断上扬的新闻或许已经麻木，不清楚它涨到哪里了。先提一下，美国联邦基金利率（Fed Funds Rate）目前处于3.75％至4%的政策区间，实际利率是3.83％。

联储局在本地时间下星期四（12月15日）凌晨即将公布的今年最后一个货币政策声明，万众继续期待。（路透社）

上个星期，联储局主席鲍威尔只是提到他连续四次加息75个基点后，已经准备放慢脚步，市场就为之鼓舞，作势反弹。只不过后来发布的最新数据显示美国就业市场依然强劲，失业率维持在近50年来最低水平，市场又泄气了，套利的套利，观望的观望。

联储局在新加坡时间下12月15日凌晨即将公布的今年最后一个货币政策声明，万众继续期待。如今市场普遍预期鲍威尔真的会放慢脚步，只起50个基点。那联邦基金利率就来到4.25％至4.5％了，以今年初实际利率只有0.08％计算，一年内涨5400％，是历来年度涨幅之最。

大家都期待，联储局今年最后一轮调升后，明年上半年再涨50个基点来到5％左右，利率大致就见顶了。毕竟，全球经济经过一番折腾，如今也快陷入衰退了。在5％的终极利率待一阵，让通胀压力慢慢消弭，过后利率复又回调，这是最理想的展望。

在新加坡，最新一批六个月国库券（T-bill）收益率达到4.4％，再创1988年以来的新高。最切身的房贷基准利率—三个月新元隔夜利率（SORA）目前是3.05％，从年头的0.19％算起，也涨了1600％，应该也是历来年度涨幅之最。

跟着联邦基金利率走，市场预测三个月SORA下来半年应该还会涨0.5至1个百分点，直到明年中在4％左右见顶。如果你在最近进场买房子，房贷利率大概介于3.5％至4.5％，未来半年进场，利率应该还会更高。

当然，如果买的是登丰嘉园（Copen Grand）和景丽轩（Tenet）执行共管公寓（EC），你就聪明了，可选择延期付款计划，无须立即支付房贷，等于不必支付利息，到房子三年后完工才开始支付。

专家说，到时候利率应该已经“正常化”了，就算没回到以往的超低水平，也应该比现在低许多，你不但无惊无险渡过“难关”，期间还能保有现金赚取高利息。新房子三年后的蕴含市价（还不能卖）可能也会上涨不少，最少抵得过现在多付出的2％房价。

问题是，利率就算真的在明年中见顶，会在终极水平停留多久？经济师无法做太长远的展望，目前的普遍预期是整个2023年都会停留在终极水平。

联邦基金利率上一回升至5％以上是2006年6月，一直持续到隔年7月，美国暴发次贷危机，过后延烧成全球金融危机，联储局为了救市，骤然降息。

再上一轮，就要回到1994年克林顿当总统、经济形势大好时，利率当时多数处于5％以上，直到2000年互联网泡沫爆破，联储局为了救市，骤然降息。

人的记忆往往短浅，过去10多年，利率多数时候都低于2％，如今多数人都只记得利率在“正常”时是低的，忘了曾几何时，5％的利率其实也是“常态”。多数人都预期，利率见顶后就算居高一段时期，最终也会回落到“常态”，而这个“正常化”的利率一定是低的，反正就不会是5％。

过去20年，利率其实都是在发生危机后跌至2％以下的低水平。当然，它下来还是有可能跌至2％以下，目前看来，先决条件是通货膨胀率也回落到低水平，以美国来说，联储局的目标是平均2％。美国10月份的通胀率是7.7％，已经比前一个月的8.2％有所回落，下12月14日公布的11月份数据，大家屏息以待。

无论结果如何，离2％都还有距离。让人期待的中国经济大幅重开也可能引起新一波通胀压力。

在新加坡，10月份的核心通胀率是5.1％，低于9月的5.3％，八个月来首次放缓。金管局预测今年全年核心通胀是4％，明年若包括消费税调涨1个百分点的影响，核心通胀预测介于3.5％至4.5％，和今年其实不相上下。

通胀很可怕，但更可怕的是对通胀的预期。这是消费者、商家、投资者对未来物价上涨速度的预期。

以新加坡来说，即使近来有好些科技业者大量裁员，整体就业市场继续紧绷，10月份整体失业率跌至2％，回到冠病疫情前的水平。老实说，大家都预期（而不是期待）薪资继续上扬，恐怕也还预期物价继续上涨，这种预期不利商家控制成本。

通过对经济活动和需求的打压，利率上扬正是要抑制这种通胀预期。利率上扬推高了钱的机会成本，理应促使人们调低对资产的估值。

在新加坡，房贷利率显着上扬，房地产价格调整了吗？

政府大量增加预购组屋

希望缓和供不应求问题

新一轮降温措施9月底推出前，私宅价格持续攀涨，过后并没有什么项目推出，只有两个大型EC项目开盘反应大热，尺价也创新高，但这主要还是因为目前新加坡一宅难求，而多达七成买家选择了延迟付款计划，更是将利率上扬对房价理应产生的影响延后（或是消弭，看最终情况）。

政府在11月大量增加预购组屋供应，明年上半年的售地计划也显着增加潜在私宅供应量，希望缓和供不应求的结构问题。

市场人士透露，经历了几个月的年底淡季后，已经有发展商摩拳擦掌，期待在下个月农历新年后推出新私宅项目。

这些项目到时候会以什么价位推出？买家又会以什么心态来考量进不进场？利率和房价，可能互不相让，也可能找到皆大欢喜的新平衡点，最怕的反而是两败俱伤，都因为经济崩盘而骤然下挫，到时候笑的会是还没进场的买家。