四房式百万组屋多了？新加坡新私宅登场！起底“99对1拥屋权”避税
3月共有39个转售组屋以至少百万元成交，其中九个为四房式，创下单月最高纪录。房地产分析师认为，百万组屋交易量接下来不会显著减少，反而会有更多四房式单位以超过百万元转手。
（早报图表）
百万组屋占3月份转售交易总量的1.7％，也多过2月份的24宗。
在这39宗百万组屋交易中，除了九个四房式单位，19个是五房式，11个是公寓式。以地区来看，大巴窑区有八宗、中央区有六宗、红山和女皇镇各有五宗。
3月成交价最高的是The Pinnacle@Duxton的一个五房式单位，以140万元转手。非成熟区的最高转售价则是由兀兰82街的公寓式单位创下，以102万3000元易手。
橙易产业研究与咨询部主管孙燕清说，由于55岁及以上的私宅屋主购买四房式或更小转售组屋时，不受15个月等待期的限制，因此会有更多四房式单位以至少百万元成交。上月就有九个四房式单位以超过百万元成交，创单月纪录。
四房式百万组屋交易量在过去三个季度也有增加的趋势。2023年第一季有21宗，2022年第四季有13个，2022年第三季有六个。
房地产业资深分析师麦俊荣认为，百万组屋交易量接下来不会显著减少，这主要是因为，若适合家庭居住的私人公寓单位价格继续攀升，想购买公寓的组屋屋主可能难负担得起。“这些有超过100万元购屋预算，又无法进入私宅市场的买家，会转向购买高楼层、地点优越的组屋，推动百万组屋的需求。”
博纳产业研究与内容主管黄秀莹也说，2023年第一季共有103个百万组屋交易，按照这个趋势看来，2023年的交易量会超过去年的369宗。百万组屋交易量2022年9月创下单月最高纪录，共有45宗。
新私宅项目接连登场
多区或有肉搏战
新加坡私宅市场热度不减，4月开始有多个新项目陆续登场，其中一些项目还位于同一个地区，一场“多角贴身肉搏战”似乎在酝酿中。
受访分析师说，私宅“肉搏战“意味着项目发展商将展开激烈竞争，不过鉴于新私宅仍供不应求，买家不应预期发展商会大打价格战。
经过首三个月的暖身后，步入4月的私宅市场更加火热，超过4000个单位准备登场，其中好几个项目都位于同一区。
（早报图表）
例如东部加东区有三个新项目登场，形成一个“金三角”战局。最先推出的是4月8日开卖的莉丰嘉园（Tembusu Grand）。这个项目由城市发展（CDL）和MCL地产共同发展，共有638个单位，一卧房单位售价从124万8000元起跳，相当于尺价2368元。
此外，加东一带的添寿道（Thiam Siew Avenue）和德明路将分别推出双悦园（The Continuum）和名门世家（Grand Dunman）这两个新项目。
（早报图表）
又如纬壹城（one-north）一带会有博盛苑 （Blossoms by the Park）和 The Hill@ One North两个新项目互相比拼，其中博盛苑预计在4月14日开放销售展厅。
（早报图表）
在伦多（Lentor）一带，战局更是激烈。除了2022年9月推出的曲水伦庭 （Lentor Modern），这一区下来还有至少三个项目推出。如果刚结束竞标的伦多花园（Lentor Gardens）地段能赶上今年推出，这一区将可能是激烈的五角战。
供应仍紧需求强劲
发展商对定价有信心
发展商为什么会选择在同一区，甚至接近同一时期推出项目，展开激烈的私宅“肉搏战“呢？
橙易产业（OrangeTee & Tie）首席执行官陈道俊接受《联合早报》访问时说，这主要是因为新加坡私宅销售的空档期不多，发展商一有机会往往会选择立即推出新项目。
他说：“发展商并不是刻意要展开私宅肉搏战的，实际上，如果可以选的话，他们一般都想要错开时间或地区，避免以其他项目竞争。但2023年新项目不少，而且私宅销售良机并不多，像从现在到5月学校假期就是不错的档期。所以只要发展商拿到销售准证，他们都会马上推出新项目，以免夜长梦多。”
从买家角度来看，他认为私宅肉搏战有利于买家，除了让他们有更多选择，也可能从项目的价格竞争中获益。
“不过，买家别期待太高，以为发展商会大打价格战，大幅削减私宅售价。因为现在私宅供应量仍处于较低水平，买家需求却保持强劲，在供不应求的情况下，发展商对项目定价有信心。”
合登集团高级研究主管李思德同意这个说法，指出不少地区还是有积压需求。例如加东区下来虽会有超过2400个新私宅单位，但加东所属的第15区私宅供应很少，未售出单位目前估计不到200个。
他说：“第15区向来是受欢迎的住宅区，所以尽管这区下来私宅供应会大增，这三个主要项目可能出现激烈竞争，我相信这一区应该有充足的积压需求，还是看好它们的销售表现。”
虽连涨12季
分析：私宅市场未到转折点
新加坡整体私宅价格连续第12个季度上扬，2023年第一季环比上涨3.2%，不过交易量环比却下滑8%。
有分析师认为，私宅市场可能已来到一个转折点（inflection point），特别是市场上有许多不确定因素如利率走高和全球经济增速放慢等，加上更多新项目推出，私宅价格涨幅可能放缓。
3月26日，国家发展部长李智陞接受《海峡时报星期刊》专访时也指出，在最近两轮降温措施作用下，已有一些迹象显示转售和租屋市场价格正在放缓。
对此，ERA产业主要执行官林东荣说：“我们绝对还没来到一个转折点。不要过度解读每月销售数字，因为当前私宅需求强韧。而且市场主要都是刚性需求……已没有很多投机者了。”
他指出，从过去的私宅市场情况来看，只要私宅维持销售势头，价格就不会突然下滑；反之，它会随着时间推移而上扬。
李思德则说：”私宅转售市场或许有趋软迹象，但新私宅销售主要是受新项目所驱动，所以有更多新项目推出，就意味着私宅交易量会回弹，而更活跃的交易将带动私宅价格继续上扬。”
税务局：利用99对1交易法避税
将追究且不受时限
新加坡市场出现屋主利用“99对1拥屋权“的手法来规避额外买方印花税（ABSD），这种涉嫌钻漏洞避税的行为引起新加坡国内税务局关注。当局正在审查相关的销售交易，任何案例和交易都可被追究，没有时效限制。
新加坡国内税务局发言人说：“税务局可针对任何过去的印花税案例和交易进行审计，并没有时效限制。”（商业时报）
《海峡时报星期刊》4月2日报道，新加坡私宅交易中出现“99对1拥屋权”的交易手法。首次购屋者执行选购权书（OTP）后，把1％股权转给已持有其他房产的近亲。由于这名近亲只持有新房产的1％份额，他须支付的ABSD只按照房价的1%计算，从中规避高额印花税。
国内税务局回应《联合早报》询问时证实，当局正在对相关的销售交易进行调查，并指出，这是当局例常审计的一部分，旨在揪出为了减税或避税而做出的安排。
发言人说：“税务局可针对任何过去的印花税案例和交易进行审计，没有时效限制。”
将向避税买家追讨
并征收50%附加费
发言人指出，当局将审查这类安排的实际情况，若发现避税的案例，印花税总监将废除或更改任何避税安排，并向买家索回应缴付的印花税，再额外征收50%的附加费。如果没有按期缴付，或被追加罚金，最高可达拖欠款项的四倍。
税务局会定期对各种房产持有安排进行审计，从中揪出避税的案例，包括经过策划或通过虚假安排买房，以少付或逃避ABSD或其他形式印花税的情况。
受访的律师和理财及税务专家指出，以“99比1拥屋权”的手法买房并不罕见，它本身并不违法，例如，年迈父母与子女通过这个方式取得更多贷款。不过，如果是为了逃避支付ABSD而滥用这个机制，买家势必面对严重后果。
两层转权律师费虽高
仍比ABSD数额低
新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲座教授程天富受访时说，政府把购买第二套房产的ABSD调高后，可能诱发一些买家想方设法避开条例，促使税务局介入调查。
他说：“这类交易的结构复杂，涉及两个阶段来转让股权。尽管两层转权手法的律师费较高，但与ABSD比起来，可能只是小数额，因而促使买家采取这样的行为。”
程天富认为，税务局可能会更频密对销售交易进行审查，当局要找出这类“99比1拥屋权”的案例应该不难。
在2021年12月推出的降温措施中，购买第二套房产的新加坡公民，须支付的ABSD从12％调高至17％。购买第三套及更多房产的新加坡公民，以及购买第二套房产的永久居民，须支付的ABSD从15％调高至25％。外国买家须支付的ABSD从20％一律调高至30％。
义正律师事务所律师谢贤宁指出，“99对1拥屋权”的手法并不罕见，这几年一直有屋主这么做。这个形式本身不违法，例如，父母想要买房但因年事已高而无法向银行贷款，子女可买下屋子的1%份额，帮助他们获取贷款。这类情况不属于避税行为。
她说：“税务局表明立场，背后更大的含义是发出警告，当局接下来将密切留意所有‘99对1拥屋权’的交易，并更仔细地调查。这也是要向那些随意向买家说这是逃避ABSD的‘合法’途径的房屋经纪发出警告。”
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文：林慧敏、周文龙、陈紫筠
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