中国“超级小区”究竟是怎么诞生的？

北京天通苑小区建筑的数量与密度

所以小区为什么会这么大？这种超级巨大和超级密集不是理所当然的，它们反映出当下人们在大城市居住的一种现状，本文想要去探析中国的这些“超级小区”是如何产生的。

一个有效的推断路径是“谁从‘大’上受益最多”——谁就有可能是中国超级小区的始作俑者。

2016年，天通苑物业公司计划在香港上市。尽管该公司仅服务于这一个小区，由几十万人口支撑起来的物业费和停车费收入每年却可达两亿元，使得其具备了上市的实力。

然而，天通苑的实际情况却并不如意。不仅存在内部管理混乱无序的问题，还引发了一系列外部问题。首先，在内部管理方面，由于规模庞大且缺乏有效监管机制，导致小区内部秩序难以维持，住户之间的纠纷处理常常出现问题，缺乏有效解决途径。

除了内部管理混乱无序之外，在天通苑物业发展过程中还涌现出一些外部问题。最为突出的就是交通问题，交通拥堵情况随着住户数量的增加而日益加剧。周边道路建设对于人口增加的相对滞后，导致进出小区的交通流量巨大却难以疏导，经常造成交通堵塞导致居民的行程延误。

天通苑和同样位于城北五环外的回龙观是北京较为典型的“超级小区”例子，随着居住区的扩张，它们在地理上已相互连接，形成了一个拥有近90万常住人口的超大社区。这些小区都具备大规模且封闭式的特点，内外交通不连通、日常出行需求庞大——交通拥堵问题非常普遍，并不只是发生在天通苑。

2. 土地制度与政府

再深挖一步，就要说到中国城市的土地交易制度，第七届全国人大代表会议“土地的使用权可以依照法律规定转让。”这句话彻底扭动了中国经济发展方向，甚至重塑了几十年未变的社会结构。土地制度为什么要改革？这是因为当时的经济体系和当时的社会情况不符合，产生了剧烈的经济危机，需要改革。

由此，房地产开发激情彻底点燃，扩张速度甚至超出了很多地方政府的预想。仅仅1992-1993两年间，全国连耕地面积都被圈掉了73万公顷。这种交易行为，把土地作为金融产物，向社会出让，外部社会的流动资本通过土地把钱归到政府，解决政府缺钱燃眉之急。到如今，地方政府没钱想到的第一件事依旧是卖地，这已形成一种难以掉头的惯性。

天通苑，回龙观这些超级小区都是那一时期的产物。

计划经济造成了严重的住房短缺。1978年经济改革政策实施后，中国政府也实行了一系列对房地产的改革，以解决住房短缺问题。居住开发的任务从政府也开始逐渐转移到私人开发商手里。

3.开发商与市场规律

1998年，中国房地产行业迎来了一次历史性巨变，国务院颁发了一则《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的文件，规定自98年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此，福利分房成为了历史，商品房进入了人们的视野。

北京政府为了解决大批外来人口的居住问题，开启了首批经济适用房建设计划。

土地数百亩挂牌出让，对政府和开发商来说都是好处多多。

地方政府可以快速大量的收入土地出让金，开发商可以通过规模效应，极大降低边际成本，扩大了边际收益。还可以利用物业创造后续收益。

超级小区就是政府把大量土地同时卖给一个开发商，但是为什么挂牌给一个开发商？而不是分次拍卖出去？

政府在这里的考虑是，他们不需要在批给开发商的独立地块上进行公共投入，独立地块越大，地块之外政府所需承担建设的城市道路及市政设施就越少。

而开发商为了平衡成本-利润，就会向政府索要更高的建设容积率指标，楼也就越建越高。

高容积率建设的结果

除了地块大之外，政府部门确实没有强求开发商要建设封闭小区，但它定下的这种“谁开发、谁配套”开发模式，使得开发商在投资的地块上，要负责建设住宅、商业用房这样的私人产品，但也要负责道路、公园、休闲设施这样的共有部分。最终，开发商建设共有部分的费用一般就分摊给小区的全体业主。既然公共设施的费用由业主公摊了，那么开发商就必须要做到这些公共设施在空间上的排他，就是排除外来者来使用这些设施。

中国特有的城市房地产格局“超级小区”就在这种千呼万唤中一步步走上城市规划的舞台中央。

4.社会心理：封闭与居住安全

普通人的生活里或多或少都会有一些安全焦虑，这种安全焦虑的体现：一楼居民非常喜欢给自家窗户安装防盗网，一直安到顶楼，这种现象直到今天在一些老小区里依然常见。给窗户安栅栏还不够，越来越多的居民楼也居民楼以小区的形式封闭起来。

老旧小区各种封闭阳台的处理

与此同时，物业管理公司，也对小区封闭起到了推波助澜的作用。对于物业管理公司而言，方便的管理方式是划出一块明确的区域，周边设置围墙，出入口以少为佳。小区居民将小区共同部分当作私有财产，这产生了排他性。物业也开始建起了围墙封闭起来，小区不仅越来越大也越来越封闭。

2016年国务院就出台了新的城市规划管理意见，里面明确提到不再建设新的封闭小区，旧的也要重新打开，但目前的城市封闭小区并未看见明显的变化。