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“我踩了不少坑，也避开过很多雷...”十年资深建筑从业者：我有很多话想对“小白”说

天维投资 2021-11-11
 
“我的事业与新西兰房市的跌宕共振，我对这个行业有很多情感。”
 
上一期《三目看地产》，三目建筑工程有限公司（3EYES Homes Ltd）创始人、Director李爽分享了他的创业故事。详情请点击：从打工仔到当老板：15年建筑业沉浮，这位华人的心得是……
 
从打工仔到当老板，15年建筑业沉浮，他和爱人的“夫妻档”创业的动人经历，业内业外不少人的朋友圈都被“刷屏”。
 
事实上，创业维艰，李爽踩过不少“坑”。对于初入场的“小白”从业者，他也有很多话想说。
 
这期节目，我们一起聊聊李爽创业那些事，以及建筑行业中的那些”坑“。
 
1

鱼龙混杂：

建筑市场要注意避“坑”


不久前，三目经手了一位正为刚买的地发愁的客户。
 
原来，这位客户买地后，才发现其中包含了历史遗迹房。根据《资源管理法》，被规划的历史遗迹不能进行不适当的再分割、使用和开发。

而在前期分割过程中，Planner和Surveyor也发现过房产存在Easement（地役权）的问题。
 
“这代表了分割的方向受到管制，比如原来的计划可能是分割成为7套，现在可能就只能分割成为5套，甚至更少。”


分割，在李爽看来，是一定要注意的事项。对于李爽而言，他创业过程中，遇到印象最深的“坑”，也和建筑施工相关。
 
在拿地施工的过程中，投资者和承建者往往会经常听到“生地”和“熟地”这两个业内名词。
 
“开发商可以直接承建设计的，是‘熟地’；开发商需要做额外工作的分割地，就是‘生地’。”他介绍，对“熟地”而言，其可能会有环保、设计等方面的特殊要求，而对于“生地”而言，它可能会面临不同地块（Zone）分割的不同要求，“这些都是开发商可能看不见的‘坑’”。



文章开头提到的问题，便是他遇到的一些“坑”。通过联络专业资源，问题得以系统解决。

“分割过程中遇到的问题五花八门，很多问题表面上都看不到。”李爽举例道，部分土地位于FloodZone（洪水区），也有或者地块有特殊的管道要求等。
 
“投资者在买地之前一定要深思熟虑，要请专业人士就后期分割或开发进行调研，提前发现问题。”李爽直言，这种情况也比比皆是，发生概率并不低。
 
2

无声之“战”：

要入行就要“守规矩”


在房地产以及建筑行业的产业链之中，无声之“战”常常悄然之间打响。
 
在当下房市火热的背景之下，越来越多初入行的人涌现了出来。
 
然而，一个项目要做到成功，并不容易。
 
“现在行业门槛比较低，容易出现报价中囊括隐藏费用的情况，而且施工过程中也可能会发生不可预期的变化，最终都会导致整体成本上扬。”


李爽发现，有的项目开发最终的花费甚至比原始报价高出了100%，“这对施工方和客户来说，都不是好事，最终可能会出现纠纷甚至打官司”。
 
行业内的规则，似乎在悄然发挥着作用。
 
但在李爽看来，建筑业中的“规矩”并不是真实存在的。在他的理解中，从业者只是按照规则和标准去把项目做到尽善尽美。

“这，就是我们应该守的规矩。”


3

风险暗藏：

两方面细节决定成败


李爽认为，就建筑施工过程而言，不管是买地还是分割，大都可以分为两个部分来讨论，首先是Consultant（咨询），紧接着便是Construction（建设）。
 
“涉及到的具体细节也很多，比如说前期的咨询过程，一定要找到靠谱的、有专业修养的、有能力的设计师、规划师、工程师等专业人士，前期就需要考虑到他们的专业性和经验是否能够达到预期。”

 
“‘新人’不断在市场上出现，‘老人’也在不停扩大规模，大家可能就会挑花眼。这时更要格外注意避免‘踩坑’，一旦出现重大失误，就很可能对施工造成深层次的影响。”
 
他举例道，在咨询方面，可能会出现成本较高的现象，亦或是在施工过程中出现漏洞，比如递交Council的Consent之前，如果铺垫没有做到位，就会延长整个审批的时间，这就会造成双方成本的增加。
 
而在建设过程中，李爽认为，如果遇到隐藏问题从而导致成本增加，这是对客户极不负责的体现。三目的具体举措是，前期施工阶段的每一个细节都要考量到，“PM和QS都要进行系统Review，保证施工过程中不要出现疏漏”。
 


4

房产市场：

市场重新回暖 变革正在发生


在第一期节目中，李爽提到，市场十年面临一变，现在差不多是一个时间点了，业内人士需要借机进行调整。
 
那么，市场具体如何调整呢？
 
在李爽看来，1997年和2007年的金融危机动荡，让新西兰的建筑乃至房地产行业重新洗牌。此后，市场逐渐向好的方向发展，在2017年左右到达高峰，而在两年之后的2019年又再次出现波动。
 
此后，市场重新回暖，房市价位逐渐攀升。

 
李爽告诉天维网记者，今年恰是三目成立十周年，对于应对经济的不确定性，他依然有信心，“我们已经具备了一定的抗击打能力”。
 
“目前三目手头项目依然较多，所以经济波动对我们的影响并不大。”他也希望，业内人士在后期施工过程当中量力而行，用平常心去看待和面对每一件事情。
 
下一期节目，天维网将和李爽共同聊一个颇具纪念意义的话题——三目10岁生日。
 
从0到1，往往是企业最难的阶段；而从1到多，更是考验企业的行业积累。在三目成立十周年之际，李爽最想感谢的是谁呢？对于公司的未来计划和战略布局，他也有计划要“剧透”。


 
请继续关注《三目看地产》系列节目。

 
如果您有房产和建房等方面的疑问，亦或是与栏目相关的反馈和意见，都可以在视频和文章下方留言，与我们互动。


采写：天维网 Jacky Su, Doris Tang

*以上内容由天维创意采编团队提供
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