新西兰房价要大跌20%？最大银行：跌已成定局，5%高利率就要来！别抱降息幻想，清盘率已急剧下滑！
本期天维投资，财哥和你聊聊房价。
新西兰房地产市场繁荣过后，一场巨变正在拉开帷幕。
去年房价猛涨，“影响因子”财哥此前就分析过，无非是：政策驱动、利率极低、供需失衡、恐慌情绪等等。
那么，今年，房价又将走向何处？
ANZ预测：新西兰房价将会下跌10%，今年的跌幅最为迅猛；更有经济学家直言：房价下跌的实际数值，将可能高达20%。
利率则将一路走高，向5%的大关逼近，且步伐正在加速。
本周，ANZ公布了最新的新西兰市场聚焦报告，标题是：A soft landing as headwinds gather
不过，ANZ也同时指出，预测依然存在较大的不确定性，包括未来的通胀率、失业率、房产情绪等等。
ANZ高级经济学家Miles Workman表示：“高通胀很严峻，其将重创新西兰家庭和企业，利率上升则将雪上加霜。新西兰经济将会更艰难，硬着陆的风险非常高。
不过，经济衰退的风险，不再是新西兰央行加息幅度放缓的好理由。”
01降温继续 逆风不断
ANZ预计，房价将在截至12月的一年中下跌10%，此前的预期数值是7%。
几张图表，是ANZ的报告重点：
关于房价
关于利率
“降温依然在持续，房价已经连续三个月出现了下跌。”
降温继续
The slowdown continues
环比来看，各地区的房价走势有些许不同。然而，整个国家的大趋势是一样的：
市场已经转向（the market has turned）。
在主要中心中，奥克兰2月的年度房价通胀率为15.9%（峰值出现2021年8月的26.7%），惠灵顿为12.3%（峰值同样在去年8月，为40.4%），坎特伯雷为32.0%（峰值是去年11月，为37.2%）。
关键指标表明未来还会出现更多放缓。房屋出售所需的天数正在增加，销售量呈下降趋势，挂牌量正在上升。其中一些可能是Omicron导致的中断，但ANZ怀疑，大部分原因都在于市场发生的根本转变。
上个月最引人注目的变化之一，是奥克兰的拍卖清盘率急剧下滑：
略低于26%（ANZ银行季节性调整），是仅次于2020年疫情“大封锁”时期的数据。
上述数据是自2016年开始统计的，表明了市场存在显著松弛，卖家无法在拍卖平台上卖出他们的要价。
逆风袭来
As headwinds keep blowing
对于为什么会出现逆风的原因，ANZ的总结如下：
- 抵押贷款利率正在上升；- 储蓄首付变得更加困难；- 生活成本超过收入增长；- CCCFA给借款人造成阻碍，贷款额度降低；- LVR设置对信贷可用性同样构成另一潜在限制；- 其他政府政策影响，如取消投资者利息抵扣政策；- 负担能力限制严峻；- 购房者情绪从FOMO（害怕错过）转变到INPT（我不想付这么多）。
“虽然CCCFA最近有所放松，但目前尚不清楚其会对抵押贷款造成什么影响，尤其是考虑到房市的特殊性而言。”
下图，清晰展示了新西兰各大主要地区房市出现的“逆风”，其中，奥克兰、惠灵顿、霍克斯湾和吉斯本较为显著：
02ANZ：不要抱有幻想
“最近的房屋数据与我们的预期大致相符。”
ANZ表示，坊间对更激进地提高OCR的呼吁和更高的OCR峰值，已经转化为更加疲软的房地产前景。
随着CPI（消费者价格指数）通胀加剧，ANZ预测新西兰央行将继续加息，即使经济动能（和住房）消退。
ANZ直言，这种变化可能会让一些新西兰人感到惊讶，但央行必须不惜一切代价捍卫其通胀目标以及可信度。
本月，平均抵押贷款利率再次全面上涨，平均1年期利率现在敲开了4%的大门，是自2019年4月以来从未录得的高利率。
彼时，OCR为1.75%，比现在的水平还要高出0.75%。不过，当时新西兰央行正在降低OCR水平，而现在他们正在提高OCR，并预计其将升至3%以上。
ANZ指出，正是这种对未来几个月更高OCR的预期，推动了抵押贷款利率不断走高。
目前，各大主流银行的最新利率情况如下所示：
03借款人压力山大
ANZ直言，四大银行的平均固定抵押贷款利率都在继续上涨，过去一个月的涨幅在0.17%至0.25%之间。最便宜的利率（1年期）现在是3.99%，而此前在疫情最严重的时候，这一数字曾低至1.99%。
“如果OCR达到 3%，固定抵押贷款利率可能会超过5%。”
ANZ称，虽然房地产市场放缓和全球经济不确定性，可能会缓和对更高OCR的需求，但鉴于通胀趋势，ANZ警告不要对这一点抱有太多期望。
基于此，ANZ建议借款人应继续为更高的利率做好准备。现在固定更长时间的利率，仍需更多成本，但考虑到利率走高前景，这可能比固定在当下的最低利率更为可取。
到目前为止，自2021年11月以来，全国房价已下跌2.6%。ANZ表示，虽然还不确定价格可能还会进一步下跌多少，但其认为市场还会出现更多疲软。
显然，更高的利率前景，意味着房地产市场面临更大阻力。
ANZ预期，新西兰房价将会下跌10%，与全球金融危机后的收缩幅度相似。
但考虑起点非常强劲，ANZ仍将其描述为软着陆（soft landing）。
为什么ANZ没有预测更大的下降幅度，比如20%甚至30%？
它给出的答案是：家庭收入。
ANZ不认为家庭收入（就业）的冲击，会导致强制出售房产现状的发生，并加剧经济衰退。
“我们对家庭收入和更广泛经济动能的前景，完全有可能是站在乐观角度考虑的，抑制通胀也会让经济显著放缓。而这，就是新西兰央行控制通胀目标时，可能会受到考验的地方。”
相对于过去的几个商业周期，这一次对于房市参与者来说，可能有些不同。
ANZ表示，过去，需求减弱加之房地产市场疲软可能足以遏制通胀压力，并使新西兰央行实现其目标。但这一次通胀的力量和持久性如此之大，以至于尽管住房和需求疲软，新西兰央行仍然可能需要继续加息。
下图，为ANZ整理的市场几个关键预期指标：