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开一家酒店到底需要多少钱？90%的人都算少了！（文末附表）

苏菡 酒店观察网 2023-01-12
收录于合集
#苏菡 31 个
#酒店投资指南 29 个
#老猫 10 个
#预算 2 个


开酒店这种重资金投入的活，

首要考虑的就是：钱。

筹钱的前提是：算清需要筹多少钱。

但大部人都算少了，

导致项目没干完，钱先花完了。

资金缺口大的，

导致项目停工、开业延迟，甚至烂尾…

为什么酒店预算总是不够用？

1


手术一半没血，现找人献血




开工三个月的酒店工地，本该是施工声此起彼伏，工人穿梭忙碌其中。
然而，老猫的工地却是一片死寂。
所有运输通道都被三合板钉死了，仅留下一个小通道，给仅剩的两个管理人员进出用。 
整个楼像一座废墟：
来不及安装的岩棉扔在走廊；
挖了一半的沟渠暴土扬尘；
清运不走的建筑垃圾堆在门前…
停工已半月，老猫回天乏力。
原因无他，缺钱。
 
当初做投入预算时，满打满算1,000万足矣（这还留出了10%的备用金）
他于是卡着1000万标准去众筹融资、找合伙人。很快，人钱到位，项目签约启动。
可没想到，这账算少了，而且少太多了——刚干了一半，就不够了……
此时再去融资，就像手术做到一半，肚子都拉开了，肠子都翻出来，才发现血袋不够了，现去找人献血……
 这一时之间，哪能找得到？
救命的血迟迟输不进来，身体里的血却一点一点流光……
 有太多的投资人，一边干着工程，一边四处借钱，
常常是等米下锅，贻误了采购时机，进一步贻误了装修工期，
也让酒店开业一拖再拖…严重的根本就开不了业，大坑直接变坟。

2


预算为什么会算少


究其根本原因：不专业没经验，导致错算漏算。
尤其很多跨行新手投资人，对怎么开酒店，心中根本就没有一个全貌，顶多隐隐约约的知道几个大的流程，至于每个流程需要干什么，要花多少钱，用多少时间……都是迷迷糊糊，这个账自然算不清楚。 
基于此，把酒店投资过程粗略地分为六个阶段：
 
分别列出每个阶段会产生哪些费用？明面上的支出有哪些？隐藏支出有哪些？
这样可以有效避免遗漏，尽可能做出一个更全更准的投资预算。
接下来，我们逐一看一下。

3


各个阶段有哪些花费？




1

阶段1：评估阶段 


评估阶段非常重要：通过酒店可行性研究，研判酒店定位，预测财务模型，判断项目是否值得投资。
它是立项的前提，相当于为投资做“体检”，这么重要的费用却常被投资人砍掉，非常不明智。 
成熟的投资人会找专业咨询公司出具酒店可行性报告，所请公司规模不同，价位不同，如果自己拥有成熟的团队，这部分工作也可自己完成。
2

阶段2：租房阶段

大部分中端酒店是租赁物业，明面上的钱是房租和押金。
隐藏项，可能包含着中介费、转让费等

 
老房子可能会产生一个“鉴定费用”：
找专业鉴定机构来鉴别项目建筑质量，以确认日后能否满足酒店运营使用。
还有的老房子金玉其外，败絮其中，可能需要找机电顾问介入，诊断内部机电系统使用程度和寿命。
3

阶段3：加盟阶段

如果是做加盟品牌，费用主要是品牌加盟费，加盟保证金，工程服务费等。
如果是自己做单体品牌，需要做品牌方案， VI设计。
PS：很多人只是开了个店，根本不是做了个品牌。打造品牌，可不只是起个好名字，做个漂亮LOGO那么简单，需要做品牌定位方案（解决品牌定位、品牌形象、品牌理念等）

4

阶段4：设计阶段


如果加盟的是强势酒店品牌，那设计只能是从品牌供应链平台上找。
平台上的公司价格统一，投资人付钱就行。
如果自己找设计公司，这个就要多用心了：不要省设计的钱，为了省个几万块钱，找了个垃圾公司，弄了一堆后遗症，让你后期打着滚的交学费！
 
比如，排水管设计不合理，管径太细，给酒店排水埋下大患，客人一洗澡必淹水；比如，空间规划反人类，顾客使用体验极差……
装修公司送的设计，也不能要~~人家不赚你前面设计的钱，自然要从后面装修上赚回来。
PS：消防设计建议单列，尽量找本地有关系的单位来做，原因你懂得~~


5

阶段5：装修阶段


这一块是酒店预算的最大头，也是超预算的重灾区。
加盟酒店时，品牌方都会提供单房造价表。
很多投资人做完后会吐槽：品牌方报价和实际价格，就是卖家秀和买家秀的区别。 
有的甚至能高出一倍！
是品牌方“虚假宣传”吗？
也并不是~~
 那这么大的出入源自哪里？
 我们先来分析一下品牌方的报价单构成，这些费用，我们可以粗暴地分为硬装工程、软装工程、品牌物料、专项分包等。
 硬装工程：主要是指天花、墙面、地面，以及分割空间的实体、半实体等内部界面的处理。比如，一堵墙就有好几层，包括拆墙、砌墙、刮腻子、打磨、刷乳胶漆、基层处理等。
 软装工程，可以理解为“室内一切可移动元素”，包括家具、装饰画、陶瓷、花艺绿植、窗帘布艺、灯饰、其它装饰摆件等。
 软装工程和品牌物料，大部分是从平台集采，价格相对透明。
 其实这里面还有一个隐藏项目：改造工程。
搞不好，这一项还非常烧钱——原本该品牌的单房造价是10万/间房，结果把改造工程平摊进去后，单房造价是16万/间房。
这是因为，我们拿到的物业，原始状态千差万别。
一栋1990年的老宿舍楼，和2018年的公寓楼，同样做全季，两者的单房投入差，有可能差了一个汉庭。
比如，老楼的窗户，无论打开方式还是隔音效果，都达不到酒店要求。一栋百余间客房的老楼，仅更换窗子这一项，可能就需要三四十万；而新楼，可能只需更换沿街处的几扇窗玻璃。
再如，老楼没有消防，改造时要从0开始做，工程量巨大，且改造难度大。一不小心，一百多万的预算就烧光了；而新楼已经做完了一消，有些甚至只需做一下末端改造，改造成本可控。
 再如，老楼因多年风吹日晒，防水和保温不堪一用，必须重做，这又是一大笔钱；而新楼用的是新型材料，工艺也更好，完全省下这笔费用……
专项分包，例如消防工程，建议单拿出来找当地的消防单位做。
因为消防涉及到验收，往往需要较强的公关能力。
而且，不同城市的消防政策差异大，而且时有变动，像我们某个酒店，消防完工后，赶上新规，需要在每个房间再增设一个消防灯，重新开槽+安装灯这一项，就增加了7万块的费用。
 工程阶段，还有一个吃预算的天坑：工期延误。

 造成工期延误的原因主要有四点：

1-施工方不专业

不专业的施工方，无法把控工序衔接，常会贻误大单采购时机，因缺料、缺件、缺人等，拖累整个工期。有时现场乌泱乌泱，最多时上百个人，可就是不出活，窝工非常严重。
要知道，装修成本主要是材料（主材+辅材）+人工，这两点控不好，预算会爆表。
工程造价太复杂，这里不展开，后续开个单篇讲一下。 

2-钱不到位

因为付款不及时，导致采购不及时或者是施工方怠工。
要想工程快，钱款先到位。 

3-合规性不过关

酒店施工，需要取得施工许可证。如果物业证照不全，就属于违法施工，轻则行政罚款，重则停工整治。

4-不确定性因素

疫情让施工充满了变数，随时面临物流停止、工人离场问题。我所在的济南，四月份全城静止，一个月后工人全跑光了……熬到可以复工后，工人非常难找，人工费涨了20%，依旧找不到人。
如果你踩中了这几点，都意味着装修投入的剧增。
6

阶段6：筹开阶段

第一块费用是办齐酒店开业的证件，要跑的部门包括不限于:
消防、环保、卫生、工商、公安、治安、技术监督局、税务、城管、街道办、劳动部门（用工、工资审核）、旅游局（市局、省局）等等。
需要半个月到一个月时间。
如果酒店存在合规性硬伤，例如，证照不全、图纸不符合规范等，办证就成了走钢丝，任何一个关节，都可能卡住酒店命运的喉咙，甚至让酒店胎死腹中。
证件一天办不下来，一天别想开业。一天有一天的房租，一天有一天的工资……这都是钱。
这一阶段隐藏的费用比较大，你懂得。
 还要编制开业前经营筹备预算：开办费、人员招聘培训费、人员工资及相关费用、VI体系设计费、开业典礼费用、采购费用等。
这一部分店长到位后，会制作更详细的，在此略过。
综上所述，整理了一张表格，供大家参考。如果有遗漏未尽之处，欢迎留言~~

看不清表的，加我微信，发原表

写在最后


  
对投资人来说，精细地做出预算，是必修课之一。
一个连要“花多少钱”都算不明白的投资人，
拿项目，拿得糊里糊涂，根本判断不出项目值不值得投；
做项目，做得腹背受敌，到处拆墙借米，填不完的坑；
事前定则不困，行前定则不疚，希望每个投资人都能在投资前算好帐，做好计划先有定夺，莫要开弓后悔不当初。

下期聊聊借钱的坑
：）




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