供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-039）

隐瞒学区名额已占用，合同非买方真实意思被撤销

---胡某与李某、某公司（房屋买卖）合同纠纷案法律评析

【关键词】

学区房　欺诈　撤销合同　解除合同　合同目的　重大误解  定金　手工书写

【要点提示】

买受人通过手工书写在合同中明确约定的部分，属对涉案房屋的特殊要求。出卖人故意隐瞒合同中特殊要求所约定的事实，致买受人对涉案房屋必须具备的特殊要求发生偏差，该合同的签订实际上违背了买受人的真实意思。由此，买受人可主张撤销房屋买卖合同。

【当事人信息】

原告：胡某（反诉被告、被上诉人）

被告：李某、某公司（反诉原告、上诉人）

【案情简介】

2014年10月19日，李某、胡某、某公司签订《存量房屋买卖中介合同》，合同中主要约定：“款清交房李某承诺在本合同生效所售房屋产权过户完成交房前，将所售房屋名下的户口全部迁移完毕”李某承诺涉案房屋内没有小孩读书（６年内），胡某购房读书用”。合同签订当日李某收取胡某定金１万元。后，胡某于2014年10月21日致函某公司及李某，称因李某违反“该房屋内无小孩读书”的承诺，故要求解除三方签订的《存量房买卖中介合同》无效合同，李某返还定金1万元。其后，某公司致函胡某，称合同有效，某公司不存在欺诈，并要求胡某继续履行《存量房屋买卖中介合同》。涉案房屋对应某小学１，李某孙女李某１现就读的某小学２，其户籍登记在涉案房屋。

胡某诉至法院，请求：1、撤销《存量房屋买卖中介合同》；2、李某双倍返还胡某定金２万元；3、某公司赔偿胡某142元。

某公司反诉胡某，请求：胡某支付某公司中介费12740元。

【法院判决】

一审判决：1、撤销胡某、李某、某公司于2014年10月19日签订的《存量房屋买卖中介合同》；2、李某于本判决生效之日起五日内返还胡某定金1万元；3、驳回胡某其他诉讼请求；4、驳回谋公司诉讼请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

【案件评析】

一、法院为何撤销胡某、李某、某公司签订的《存量房屋买卖中介合同》？

根据合同法规定，一方以欺诈等手段，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损一方当事人有权请求人民法院变更或撤销合同。

涉案合同第七条明确约定“李某承诺该房屋内没有小孩读书（6年内）胡某购房读书用”，且合同该条约定系在规范性合同文本基础上以手书形式出现，表明胡某对“该房屋内没小孩读书（6年内）”条件的重视及“胡某购房读书用”合同目的的强调，但事实上李某的孙女户口所在地登记为涉案房屋，且尚在小学就读，李某故意隐瞒上述事实，致胡某对涉案房屋必须具备的特殊要求发生偏差，该合同的签订实际上违背了胡某的真实意思，因此，胡某要求撤销该合同的主张于法有据。

某公司提出李某的承诺与客观事实不符，并不影响合同目的的实现，合同可以继续履行，对此，虽然合同关于“该房屋内没有小孩读书（6年内）”属于胡某对涉案房屋的特殊要求，因此合同目的的实现与否并不当然阻碍胡某以李某虚假承诺为由，行使对合同的撤销权，且关于学区房政策存在可变性，涉案房屋存在“小孩读书（6年内）”事实是否对合同目的的最终实现存在影响，也不能确定，因此，基于胡某对所购买房屋的特殊要求，某公司的上诉主张，法院未采信。

二、法院为何认定胡某可提出合同的解除权？

某公司提出胡某在起诉前已通知解除涉案合同，不能再起诉主张撤销权。就此问题，审理法院认为：1、某公司对胡某的解除通知已明确以律师函形式提出异议；2、胡某也未请求法院确认合同解除。因此，胡某曾经通知解除合同的行为并不影响其提起本案诉讼。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。

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