【关键词】

房屋买卖  解除合同  抵押  查封  违约责任  房屋核验  无法履行 违约金

【要点提示】

当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案例中，买卖双方在订立房屋买卖合同时明确约定了双方的权利义务及违约责任，但是合同签订后由于卖方的原因房屋被另案查封，导致合同无法继续履行，合同被判解除，卖方被判承担违约责任。

【当事人信息】

原告：毕某（买受人、被上诉人）

被告：张某（出卖人、上诉人）

第三人：某中介公司（居间方、简称中介公司）

【案情简介】

涉案房屋的产权人系张某，2016年4月20日，毕某与张某签订《存量房屋买卖合同》，约定毕某购买涉案房屋。该房屋已设定抵押，张某应于2016年8月16日前办理抵押注销手续。涉案房屋成交价格为人民币900万元整。毕某直接向张某支付定金人民币100万元。毕某拟申请贷款金额为人民币300万元整。张某应当保证涉案房屋没有产权纠纷，因张某原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由张某承担相应责任。张某应当在过户当日前将涉案房屋交付给毕某。毕某、张某自本合同签订之日起至2016年8月18日止，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，毕某、张某及某中介公司签订《补充协议》，该协议约定，张某应于签订买卖合同当日配合毕某确定房屋产权，毕某应在确权查档当日支付张某定金100万元。毕某应于2016年8月18日前支付张某除贷款外剩余房款人民币500万元，该笔款项属于毕某的首付款。张某在办理完房屋解押手续后2个工作日内配合毕某共同办理房屋所有权转移登记手续。毕某承诺承担张某2016年7月18日至2016年8月18日期间房屋借贷利息，毕某应于2016年10月31日之前将购房的所有款项交付张某，否则视为毕某违约。毕某、张某签订补充协议后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，按本合同约定成交价的20%的金额向违约方索赔。违约方还须承担守约方因本次交易所支付的全部费用以及本次交易产生的居间服务费。协议自毕某、张某及某中介公司签字之日起生效。该协议落款处有毕某、张某及某中介公司工作人员签字。2016年4月21日，毕某、张某双方在《补充协议》后签订补充条款，约定待毕某支付完首付款当日，房屋产权证书由毕某保管，张某需在毕某拿到房本后5个工作日内完成该房屋解押手续，如张某超过10个工作日解押未完成，则视张某违约，张某应承担相应的违约责任。同日，毕某通过银行转账的方式，向张某支付了100万元定金，刘某代毕某向某中介公司支付了10万元居间服务费。2016年4月23日，某中介公司提交毕某购房资格的审查申请，2016年5月9日,审查通过，确认毕某有购房资格。

2016年4月26日，案外人赵某以房屋买卖合同纠纷为案由将张某诉至法院，要求张某将涉案房屋过户至案外人赵某名下，并申请将涉案房屋查封。法院于2016年8月2日将涉案房屋查封。现涉案房屋仍处于被查封状态。

因涉案房屋无法按照《存量房屋买卖合同》及《补充协议》过户，2016年7月18日，毕某、张某及某中介公司三方签订《二次补充协议》。《二次补充协议》约定，《存量房屋买卖合同》及《补充协议》与《二次补充协议》不一致的部分，以《二次补充协议》的约定为准。张某争取于2016年8月2日前办理完涉案房屋房源核验。双方于2016年8月12日前前往某中介公司合作的银行完成申请贷款手续。毕某、张某应于2016年9月30日前分别支付涉案房屋抵押所在银行人民币327万元、300万元，待资金到账，张某应于2016年9月30日办理房屋解押手续。毕某应于涉案房屋过户当日支付张某人民币173万元，银行贷款部分待涉案房屋过户后由银行直接支付给张某。张某于房屋过户后1个月内，将涉案房屋交付给毕某。毕某、张某应积极配合某中介公司于2016年9月30日前完成房屋权属转移登记手续。原补充协议补充条款中关于解除涉案房屋抵押的条款作废。三方签订本协议后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方按本合同约定成交价的20%的金额向违约方索赔。违约方还须承担守约方因本次交易所支付的全部费用以及本次交易产生的居间服务费。协议自毕某、张某及某中介公司签字之日起生效。因涉案房屋仍处于被查封状态，无法完成过户手续，故毕某诉至法院请求解除《存量房屋买卖合同》及两份补充协议，并要求张某承担违约责任。

【法院判决】

【一审】 

一、解除《存量房屋买卖合同》；

二、解除《补充协议》；

三、解除《二次补充协议》；

四、张某向毕某退还定金一百万元；

五、张某向毕某支付违约金一百八十万元；

六、张某向毕某赔偿居间服务费十万元。

【二审】驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、签约后房屋被另案查封，合同被迫解除，法院为何判决出卖人支付违约金180万，赔偿居间服务费10万元？

依法成立的合同受法律保护。当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

关于出卖人张某是否应承担违约责任的问题。张某与毕某因合同履行过程中涉案房屋被另案查封签订了《二次补充协议》，并在协议中约定了办理房源核验、申请贷款、解除抵押及办理所有权转移登记手续等后续履行事宜。且双方在《补充协议》和《二次补充协议》中均约定任何一方违约造成合同无法继续履行或解除，按照合同约定成交价的20%的金额向违约方索赔，违约方还须承担守约方因本次交易所支付的全部费用以及本次交易产生的居间服务费。涉案房屋因张某与案外人的房屋买卖合同纠纷被查封至今，张某未尽到合同约定的确保涉案房屋没有产权纠纷的合同义务，张某亦未按照上述补充协议约定的期限履行相应的合同义务，存在违约。故法院依法依约支持了毕某依照上述协议的约定要求张某支付违约金及承担毕某已支付的居间服务费的诉讼请求。

二、交易“查封”房屋的法律风险有哪些？该如何化解、防范？

1、签合同之前房屋被查封

根据我国的《城市房地产管理法》规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。”因此这种情况下购房合同是无效的，不受法律保护。另外，如果因为业主债务的问题导致的房屋查封，那么购房者可能会面临提前已支付的购房款无法拿回的风险。

2、签合同之后房屋被查封

如果查封发生在双方签署合同之后，购房合同是有效的，但是由于被查封房限制转让，因此合同无法继续履行，买方可根据合同要求卖方负责，但无法完成交易拿到房屋。另外，买方可能面临着无法追回已付房款的风险。

3、律师支招：如何化解、防范？

①在房屋存在权利限制情形时，如抵押、查封、出租等，一定要将告知情况详细记录在与他人签署的书面协议中。②在对固定格式的合同条款进行解释和增加补充条款时，要约定明确，以免产生歧义，必要时可委托律师起草和审查。③查封房产并非绝对不能出售，只要事先征得抵押权人同意，交易过户前解除查封和抵押即可保证房产的顺利买卖。④在出售和购买查封房产时，如果对资金安全有所担忧可选择资金监管的方式操作。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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