房屋被另案查封，开发商以代偿了借款本息为由主张解除商品房销售合同法院是否支持？！

【关键词】

商品房销售合同纠纷  商品房买卖合同  合同解除  逾期付款  逾期还贷  违约金  担保  最高额担保合同  查封  追偿  保证义务 借款合同 按揭贷款担保

【要点提示】

在签订《商品房买卖合同》后，买卖双方均应当按照合同约定履行各自义务。本案中，商品房买卖合同所涉付款及交房义务已履行完毕，双方均不存在违约行为。在买受人逾期未偿还到期借款本金和利息后，银行向开发商主张担保责任，开发商承担担保责任后即享有向买受人主张担保追偿权的权利，但担保追偿权与购房合同解除权属不同的法律关系，开发商应另案主张。

【当事人信息】

原告：某房地产公司(出卖人\开发商、上诉人)

被告：王某(买受人、被上诉人)

【案情简介】

2014年4月22日，王某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》约定:一、总房款：473888元。二、付款方式：金额143888元，王某以现金方式于2014年4月22日交纳，余款330000元进行商业贷款。三、违约责任：逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，王某按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。同日作为附件签订的《合同补充协议》约定：一、出卖人为王某提供按揭贷款担保期间，王某必须按期偿还银行贷款本金及利息。逾期还贷导致出卖人承担担保责任的，王某除应向出卖人支付代偿款及相关费用外，且逾期一日按合同总价款万分之五的标准按日向出卖人支付违约金；逾期3个月以上（含3个月）不能偿还银行贷款本息的，出卖人有权代王某偿还剩余全部贷款并收回房产另行处理，无须征得王某同意。出卖人代偿款项、收回和处理房产所产生的必要费用及因王某逾期还贷给出卖人造成的损失等，从处理款项中优先支付，同时，王某应向出卖人支付合同总价款百分之二十的违约金。二、出卖人发出通知的形式包括但不限于挂号信、特快专递、本市报纸或其他媒体公告、小区内通知、电话通知等，并在通知发出后3日内即视为有效送达。

合同签订后，王某支付了首付款143888元。2014年5月9日，王某在某房地产公司的保证下与某银行签订《个人借款合同》，贷款人民币330000元。后因王某未能按时归还贷款本息，某银行根据其与某房地产公司签订的《最高额担保合同》及《商品房销售按揭贷款合作协议书》于2015年9月30日从某房地产公司设在该行的保证金账户中扣划人民币323289.53元、598.9元，共计323888.43元，用以偿还王某所欠的贷款本息。

另在高某诉敬某、王某民间借贷一案中，王某从某房地产公司购买的涉案房屋在2015年6月24日已被法院查封。

某房地产公司向法院提起诉讼，请求判令：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、王某支付逾期付款利息6477.78元（以323888.43元为基数，按银行同期贷款利率自2015年9月30日计算至起诉时止，以后按此标准计算至该房屋再次销售之日），支付违约金94777.6元（房屋总价款的20%）。

【法院判决】

一审：驳回某房地产公司的诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

开发商被扣划了保证金代买受人偿还了借款本息，诉请解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，法院为何不支持？

首先，王某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》，以及王某在某房地产公司的保证下与案外人某银行签订《个人借款合同》，均是各方当事人的真实意思表示，但《商品房买卖合同》和《个人借款合同》是两份独立的合同。1.就《商品房买卖合同》来看，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。同时，当事人双方均全面履行了自己的义务：王某按约定将购房款分首付款和银行按揭借款两部分全部支付给了某房地产公司；某房地产公司也按约定通知王某交房，而王某因个人原因未领取钥匙。因此，商品房买卖合同所涉付款及交房义务已履行完毕，双方均不存在违约行为。2.就王某与某银行签订的《个人借款合同》和某房地产公司与某银行签订的《最高额担保合同》来看，王某与某房地产公司之间系保证合同关系，虽然王某未按约定向银行履行还款义务，存在违约，但这属于王某与某银行之间的借款关系，某房地产公司因王某未及时还款导致保证金账户被银行扣划323888.43元，系某房地产公司履行了保证义务，其可依法向王某追偿。某房地产公司替王某向某银行代偿了其所拖欠借款的全部本息，并不等同于王某未将该部分房款支付给某房地产公司。否则不仅否定了《商品房买卖合同》和《个人借款合同》各自的独立性，同时也使某房地产公司在担保借款合同中承担保证义务的约定失去意义。

其次，涉案房屋已被法院查封，因此，某房地产公司要求解除与王某签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉讼请求，于法无据，客观上也不具有可操作性。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第九十一条 有下列情形之一的，合同的权利义务终止：

（一）债务已经按照约定履行；

（二）合同解除；

（三）债务相互抵销；

（四）债务人依法将标的物提存；

（五）债权人免除债务；

（六）债权债务同归于一人；

（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

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