“借名买房”合同纠纷诉讼案件中的“不动产交付”该如何正确理解？——颜某与黄某、王某（借名买房）合同纠纷案之管辖权异议二审裁定评析
编号│易居房产·张涛律师团队案例库FC2208总第424号
编者│易居房产·张涛律师团队案例研究/编辑部
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“借名买房”合同纠纷诉讼案件中的“不动产交付”该如何正确理解？
——颜某与黄某、王某（借名买房）合同纠纷案之管辖权异议二审裁定评析
【导读】
团队近期代理一起借名买房合同纠纷诉讼案件，曾撰文就对方（被告、出名人）提出的管辖权异议相关问题进行分析《“借名买房”合同纠纷诉讼案件管辖法院如何确定？》一审法院采纳了我方（原告、借名人）意见，驳回了被告提出的管辖权异议；被告不服提起上诉。近日，二审法院又采纳了我方关于正确理解和认识不动产交付问题的意见观点，驳回了对方对管辖权异议的上诉，维持原裁定。在此分享我方在本案中对管辖权争议焦点问题即“不动产交付”该如何正确认识理解这一话题。【案例简介】
我方为原告（借名人，下同）的代理人，依法向合同履行地也即案涉房屋所在地北京市昌平区人民法院提起诉讼。被告（出名人，下同）提起管辖权异议，以其已“交付房屋”即完成了交付义务为由，引用民诉法第二十四条主张应以其即被告住所地（陕西省某地）法院管辖本案。昌平区人民法院裁定驳回被告（出名人）的管辖权异议。被告不服提起上诉。近日二审审结，北京市第一中级人民法院终审裁定驳回上诉，维持原裁定。以下为最新终审裁定：【问题的提出】
借名买房合同纠纷诉讼案件，对于“不动产交付”该如何正确理解认和定？
【问题的分析】
不动产交付到底该如何正确认识理解？交付房屋这一“实物”当然应该算是交付，但转移所有权登记即过户登记算不算是交付的应有之意？现实中对此有不同认识理解，而对此问题的不同认识理解会对法院司法裁判产生直接影响。对于本案，如何正确认识理解“不动产交付”的内涵和外延将会直接影响到法院管辖权的归属。从法理角度看，物权变动是指物权的发生、转移、变更和消灭，它是一种民事法律效果，由一定的民事法律事实引起的。我国对于物权变动的原则采取公示公信原则，即动产或不动产物权发生变动，都要进行公示才能产生公信力，进而产生物权变动。房屋属于不动产，采取（所有权转移）登记方式进行公示，未经登记，不产生物权变动的法律效果。本案中，房屋登记在黄某（被告、出名人）名下，虽然颜某（原告、借名人）实际占有居住，但是物权并未发生变动，颜某尚未获得该房屋的所有权，故需黄某配合颜某进行所有权转移即过户登记，房屋的所有权才转移到颜某名下，完成真正完整意义上的“交付”，不应简单机械地将“交付”理解为仅交付房屋实物（被告方即对方观点：“交付房屋”即为完成交付义务；我方认为：被告方该观点是对不动产物权变动规则的认识不足，是对“不动产交付”法律概念和真实内涵的误解）。双方签订的借名买房合同中约定，黄某应当在确定的过户时间，配合颜某进行过户登记，否则支付违约金。此约定属于合同义务性条款，双方意思表示真实，意在“转移不动产物权”而非仅指“转移房屋”，黄某应当履行合同义务。具体而言，黄某“配合办理登记过户”为“完成交付”的前提，黄某仅“交付房屋”并未实际完整完成合同约定的“交付义务”，其以“已完成实物交付”即履行完毕合同“交付”义务为由进行抗辩，不配合办理过户登记的行为，已构成违约。是故，颜某基于借名买房合同诉请黄某协助办理案涉房屋过户登记手续并支付违约金，实质上属于要求黄某履行合同义务即交付房屋义务。以下图示为我方关于：借名人诉请出名人配合办理房屋过户登记手续，“本质上属于要求其履行交付房屋的义务” 的部分抗辩意见：【相关法条】
1、【中华人民共和国民事诉讼法(2021修正)】第二十四条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
2、【中华人民共和国民事诉讼法(2021修正)】第三十四条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：
（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；
（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；
（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。
3、【中华人民共和国民事诉讼法(2021修正)】第三十五条
合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
4、【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释(2022修正)】
第十八条
合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。
合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。
合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。
5、【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释(2022修正)】
第二十八条
民事诉讼法第三十四条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
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