明知房屋权属存在争议且涉诉却利用办理抵押贷款，因而签订的最高额抵押合同是否因违背公序良俗而无效？

专业规则价值张涛律师

2024-08-24

提示：点击上方"张涛律师"获得更多实用资讯

编者│易居房产·张涛律师团队案例研究/编辑部

联系│13911056513@139.com

明知房屋权属存在争议且涉诉却利用办理抵押贷款，因而签订的最高额抵押合同是否因违背公序良俗而无效？

【关键词】最高额抵押合同公序良俗合同效力恶意串通确认合同无效

【裁判要点】1.虽然现有生效判决确认案涉房屋买卖合同无效，但不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。案涉《最高额抵押合同》订立时，房屋登记在产权人个人名下，该登记对外具有公示效力。2.产权人明知房屋已经涉讼，仍然将该房屋进行抵押的行为确实不妥，但结合相关案件审理进程尚无法将其主观故意纳入非法目的的范畴。3.抵押权人在订约过程中调取了房屋的不动产登记簿，确认了房屋的产权登记和是否存在司法限制等情况，也了解了产权人的婚姻状况并要求其出具了承诺书，已尽到基本的审核义务；在为产权人向案外人的借款合同提供保险担保并设定抵押权时并不知晓房屋买卖合同的效力，且之后也承担了保险担保责任款项履行了保险人义务，由此就涉案房屋所建立的抵押权应当受到保护。4.利害关系人主张抵押权人在知晓涉案房屋权属争议后仍代偿的目的在于转嫁风险，显然不具有事实依据，法院不予采纳，且不影响《最高额抵押合同》的效力。

【案例索引】【张志明与中国平安财产保险股份有限公司、舒桂芳确认合同无效纠纷案二审民事判决书】案号：（2021）沪01民终15925号案由：确认合同无效纠纷裁判法院：上海市第一中级人民法院裁判日期：2022年01月27日

【裁判理由】上海市第一中级人民法院二审认为：本案的争议焦点在于二被上诉人签订的《最高额抵押合同》是否因违背公序良俗而无效。上诉人主张在涉案房屋权属存在争议且涉诉的情况下，二被上诉人订立《最高额抵押合同》，平安财保公司未善尽审核义务，且在上诉人提出异议的情况下仍向案外人履行代偿义务，将风险转嫁至涉案房屋实际权利人即上诉人，有违公序良俗。本案中，二被上诉人签订《最高额抵押合同》时，舒桂芳提起的排除妨害之诉一审胜诉，上诉人上诉；上诉人诉舒桂芳要求确认房屋买卖合同无效诉讼尚在一审审理过程中。本院认为，舒桂芳明知涉案房屋已经涉讼，仍然将该房屋进行抵押的行为确实不妥，但结合双方间诉讼案件的审理进程，诚如一审法院认定，尚无法将其主观故意纳入非法目的的范畴，本院对此予以认同。此时，涉案房屋登记在舒桂芳名下，该房屋是舒桂芳与上诉人婚前取得，二者婚姻关系已经解除。平安财保公司在签订合同过程中调取了涉案房屋的不动产登记簿，确认了房屋的产权登记和是否存在司法限制等情况，也了解了舒桂芳的婚姻状况并要求其出具了承诺书，已尽到基本的审核义务。平安财保公司为舒桂芳向案外人中航信托股份有限公司贷款提供保险担保，后因舒桂芳未按期向债权人中航信托股份有限公司偿还借款，平安财保公司承担了保险担保责任，系其履行保险人义务的商业行为，上诉人主张**安财保公司在知晓涉案房屋权属争议后仍代偿的目的在于转嫁风险，显然不具有事实依据，本院不予采纳，且不影响《最高额抵押合同》的效力。综上，上诉人关于平安财保公司、舒桂芳签订的《最高额抵押合同》有违公序良俗而无效之主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

版权公告

本公众号所发布的原创文章一切权利属于署名作者所有，请尊重作者的署名权、修改权、编辑权及其他合法权益。如需转载原创文章，请注明来源“张涛律师”公众号及作者署名，需要白名单授权的请扫描底部二维码联系。本公众号原创文章、编辑文章、转载文章仅供学习与交流，不代表任何的官方解读和实践指导性建议，具体个案请咨询专业律师。转载文章如来源标注错误或侵犯到您的权益，烦请告知删除。

买房、卖房、继承、析产、分割、确权、陪购、陪售，代理谈判、签约、争议解决。

敬请关注：易居房产律师网

http://www.maxfcls.com/ (PC端)

http://www.maxfcls.com/wap/ (移动端)

易居房产律师团法律咨询热线

13911056513（张涛律师）

18501380726（团队助理）

团队微信号：zhanglvteam

Email:13911056513@139.com

Email:18501380726@139.com

张涛律师订阅号

张涛律师助理团队