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供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-051）

卖方隐瞒“凶宅”构成欺诈，房屋虽过户仍被判撤销、赔偿！

---虞某、陈某与王某、林某房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】

凶宅  欺诈  真实意思  告知义务  撤销  赔偿  

【要点提示】

在房屋交易过程中，涉案房屋发生过凶杀案但出卖人未向买受人告知，买受人在违背真实意思的情况下签订房屋买卖合同，虽履行完毕，买受人仍有权要求撤销该合同，并主张赔偿。

【当事人信息】

原告：虞某、陈某（买受人）

被告：王某、林某（出卖人）

【案情简介】

2015年4月，虞某、陈某与王某、林某及房产中介签订《房屋转让合同》，约定虞某、陈某购买王某、林某一套房屋。同日虞某、陈某与王某、林某签订了《房产转让补充协议》及《经纪服务费确认书》，约定房产交易过程涉及的税费及经纪服务费由虞某、陈某承担。合同签订后，虞某、陈某按约支付了32万元首付款，并与某银行签订了《个人二手住房贷款合同》，贷款69万元。此后，某银行向虞某、陈某发放了贷款，贷款额69万元支付至第三方监管帐户。虞某、陈某自2015年6月开始归还贷款。另虞某、陈某支付了中介费21000元，税费及相关办证费用26182.7元。涉案房屋已过户。交房时，虞某、陈某从邻居处得知，该房屋在2007年8月曾发生重大凶杀案，当时的住户一家三口均在涉案房屋内被杀，属于凶宅遂与王某、林某多次协商退房无果。

虞某、陈某诉至法院，请求：1、撤销虞某、陈某与王某、林某签订的房屋买卖合同；2、王某、林某返还购房款101万元及101万元存款利息损失14163元（暂计算至2015年8月）；3、支付虞某、陈某买房的税费、中介费57283元及利息损失792.36元（暂计算至2015年8月）；4、王某、林某承担按揭和提前还款的贷款利息37764.25元。

【法院判决】

一审：1、撤销虞某、陈某与王某、林某及房产中介于2015年4月签订的房屋买卖合同；2、被告王某、林某于本判决生效之日起十日内返还原告虞某、陈某购房款1010000元，原告虞某、陈某应于本判决生效之日起十日内将涉案房屋返还被告，并配合办理房产转移手续；3、被告王某、林某于本判决生效之日起十日内赔偿原告虞某、陈某税费、中介费、办理三证费用及利息损失共计50621.05元（利息按年利率5.35%的标准计算至2015年10月，此后至生效判决确定的给付之日的利息按总额367182.7另行计算，被告应承担其中70%的利息）。

【案件评析】

一、法院为何支持涉案房屋买卖合同撤销？

当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。房屋买卖属于生活中重大的交易事项，与房屋有关的相关信息应当予以披露。本案涉案房屋内曾发生过三人被杀的重大凶杀案，尽管房屋本身的使用价值未因此受到影响，但该信息对虞某、陈某是否愿意与王某、林某交易及以何种条件进行交易有重大影响。本案中，在房屋交易过程中，王某、林某认可未向虞某、陈某告知涉案房屋发生过凶杀案的事实，使虞某、陈某在违背真实意思的情况下签订了房屋买卖合同虽已履行完毕，但虞某、陈某仍有权要求撤销该合同。综上，对虞某、陈某要求撤销虞某、陈某与王某、林某签订的房屋买卖合同的诉讼请求，应予支持。

二、已过户的房屋买卖合同被判撤销，损失该如何赔偿？

合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，诉争房屋买卖合同被撤销后，被告应返还虞某、陈某购房款101万元，虞某、陈某则应将诉争房屋返还被告。王某、林某隐瞒了“凶杀案”的信息，使虞某、陈某与其进行房屋交易，虞某、陈某在交易过程中未尽审慎审查义务，对产生的税费等交易费用损失，双方均有一定的过错，应当各自承担相应的责任。法院最终认定由王某、林某承担70%的过错责任，虞某、陈某承担30%的过错责任，我们认为是妥当的。需要注意的是，虞某、陈某主张因提前归还贷款所产生的利息损失，因该部分损失未实际产生，且数额不确定，故，法院未予支持。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

1、第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

2、第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

3、第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

(一)因重大误解订立的；

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

4、第五十七条：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

5、第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。