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【最高人民法院判例】

评估财产仅为辅助拍卖程序的手段，当事人并不能仅依据评估价格过低而主张重新评估或拍卖

👉作者：李舒，唐青林，吴志强（北京市安理律师事务所）

裁判要旨：

对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估后最终成交价格仍需由市场检验，故评估结果出具后，被执行人仅以评估价格严重低于真实价格为由请求重新评估或拍卖的，法院不予支持。

案情介绍：

一、许继文持鄂尔多斯市公证处出具的（2011）鄂证经字第5599号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，向内蒙高院申请执行内蒙古三江房地产开发有限公司（下称“三江公司”）财产，法院查封了十套案涉抵押房产并作出（2012）内执字第12-6号裁定，对上述查封的七套房产予以拍卖。

二、内蒙高院委托景通房地产评估公司（下称“景通公司”）对拟拍卖房产进行评估，景通公司出具内景通估字（2013）第0821号《房地产估价报告》（下称“《评估报告》”），评估值为59154312元。

三、三江公司以涉案房地产估价过低为由对《评估报告》提出异议，请求撤销该《评估报告》并重新委托评估机构进行评估。内蒙高院作出（2014）内执异字第1号执行裁定（下称“内1号裁定”），驳回了三江公司的异议请求。

四、三江公司向最高法院申请复议，请求撤销内1号裁定，最高法院驳回三江公司的复议请求。

裁判要点及思路：

关于评估结果严重低于市场真实价格的问题。执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。

实务要点总结：

前事不忘，后事之师，我们总结该案的实务要点如下，以供实务参考。同时也提请当事人对评估报告有异议时不应仅以评估价值不当为由主张推翻结果重新评估，更应关注著评估机构的资质和评估程序瑕疵。结合最高院的裁定文书，在执行实务中，应重点关注以下内容：

一、评估机构具有合法评估资质，其评估结论无法定事由不得推翻，且异议人承担举证证明评估机构存在不符合法定条件的证据，若不能举证证明，则应承担举证不能的败诉结果。

所以，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，异议人主张重新评估的应在评估机构及人员资质和评估程序瑕疵上下功夫。

二、评估机构具有合法评估资质，其评估结论若无法定事由则不得推翻。此时，异议人承担举证证明评估机构存在不符合法定条件的证据，若不能举证证明，则应承担举证不能的败诉结果。若异议人仍主张评估价格严重低于市场价格，评估机构对于评估方法、评估过程、评估对象特征、估价原则等问题做出了详细说明，法院对于评估机构根据专业知识判断及行业规范得出的评估结论一般予以认可。所以，当事人请求重新评估，应承担对评估机构或评估方法有违法情形的举证证明责任，否则将承担举证不能的不利后果。

三、此外，法院认为对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。

所以，拟拍卖财产的最终市场价值，需在拍卖程序中通过市场竞价形成，而非由评估价所决定。

相关法律：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第六条  人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。

当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。

 

第二十三条  拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。

 

第二十五条  拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。

重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。

 

《拍卖法》

第六十一条  拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。

拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。

因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。

 

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十一条  当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：

（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；

（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；

（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；

（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；

（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。

当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。

以下为该案在最高法院审理阶段关于该事项分析的“本院认为”部分关于当事人能否因拍卖中评估价值过低要求重新评估拍卖的详细论述和分析。

本院认为，“关于《评估报告》是否存在程序严重违法、评估结果严重失实的问题。资产评估是由评估机构为了特定目的，遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。内蒙高院在异议裁定中认定，景通公司具备相应的评估资质。对此，三江公司在复议申请中未再表示异议。三江公司认为评估程序严重违法的理由是，景通公司在对案涉房产进行评估时，选取的三个交易实例不符合《房地产估价规范》中的要求。三江公司并没有否认《评估报告》中关于自2011年以来，东胜区房地产市场处于持续的低迷状态，尤其是2012年以来房地产市场出现销售面积下降、量价齐跌等问题的说法，亦未否认内蒙高院异议裁定中所说的评估财产所在地鄂尔多斯市房地产市场低迷、成交量急剧萎缩、很难找到可以相比交易实例的现状。本案复议听证阶段，三江公司亦不能提供与涉案房地产估价时点相符的交易实例。景通公司选取的三个可比交易实例中，实例A的拍卖公告，是同一房产三次拍卖公告中的中间一次降价拍卖公告，而未选择参考价最低的一次公告，当属合理做法。三江公司虽提供了其他参考价较高的房屋拍卖公告，但也未提供最终成交的证明。三江公司没有提供证据证明实例C中的成交合同是其与许继文之间受债权债务关系影响或者是利害关系人之间的交易。另一方面，景通公司根据《房地产估价规范》的要求，综合运用了市场比较法和收益法两种方法综合估算出了案涉房地产的估算价值。在用市场比较法估算中，已经在测算过程中采取了专业的估价方法，对涉案房地产与选取的交易实例的位置、用途、交易日期、交易价格等相关因素进行了比较修正。同时，根据《房地产估价规范》，评估机构在进行房地产拍卖底价评估时，可以考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响。所以，三江公司关于景通公司对案涉房地产的评估价格严重失实的主张，本院不予采信。”

案件来源：

最高人民法院：《许继文与内蒙古三江房地产开发有限公司其他执行申请复议执行裁定书》【（2014）执复字第16号】

延伸阅读：

有关当事人能否因拍卖中评估价值过低要求重新评估拍卖的问题，以下是我们在写作中检索到与该问题相关的案例及裁判观点，以供读者参考。

1、当事人对评估报告所提出异议，法院主要审查评估机构、人员资质以及评估程序是否严重违法，异议人所提遗漏公司资产问题已由审计、评估机构作出合理解释，评估程序并不存在严重违法情形，评估价格应予认可。

案例一：《金炳兴申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》［最高人民法院（2015）执申字第12号］

本院认为，“关于案涉股权评估价格是否严重低于实际价值。执行程序中，对执行财产的评估应当委托第三方专业机构进行。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，对于当事人对评估报告所提出异议，人民法院主要审查评估机构、人员资质以及评估程序是否严重违法。案涉评估报告系由专业审计机构、评估机构按照相关法律法规及行业规范作出，所采用成本法属于资产评估通行方法，银盛公司所提出遗漏公司资产问题已由审计、评估机构作出合理解释，本案评估程序并不存在严重违法情形，评估价格应予认可。”

2、评估机构具有合法评估资质，其评估结论无法定事由不得推翻，且异议人承担举证证明评估机构存在不符合法定条件的证据，若不能举证证明，则应承担举证不能的败诉结果。

案例二：《重庆中侨置业有限公司、中国信达资产管理公司重庆市分公司与重庆中侨置业有限公司、重庆康信置业有限公司等信用证纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书》［最高人民法院（2016）最高法执复20号］

本院认为，“涉案评估报告作出后，华康公司已对中侨公司主张的持股比例越高股票价格应该越高、持股比例越小股票价格应该越低、应当参考彩虹显示器件股份有限公司持有西部信托公司股权的成交价格作为评估价格等理由均予以了回应，认为中侨公司的主张并无依据，其评估结果客观真实应当继续维持。华康公司作为具有合法评估资质的评估机构，其评估结论无法定事由不得推翻。因中侨公司并未提供证据证明华康公司及其评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，故其请求重新拍卖的复议理由于法无据，本院不予支持。此外，涉案股权第二次拍卖在第一次保留价的基础上下浮10%作为保留价，其真实价值也已在第二次拍卖中得到了市场检验，最终以高于第二次保留价10万元的价格成交，也表明了评估价格并不低于涉案股权经拍卖检验的市场价格。因此，中侨公司关于涉案评估报告已经过期且价值严重偏低应当重新评估的复议理由既无事实依据亦无法律依据，不能成立。”

案例三：《周红、广西友容投资有限公司与韦佳宁股权转让纠纷执行裁定书》［最高人民法院（2016）最高法执复59号］

本院认为，“涉案评估是否存在评估价格过低的问题。第一，涉案股权评估是依法委托具有评估资质的评估公司严格遵守法定程序进行，韦佳宁主张对涉案股权评估前应当先进行审计，并无相应的法律依据，不能成立；第二，韦佳宁主张评估机构漏评了两块土地资产，但是其提供的证据不足以证明评估报告存在漏评的情形；再者，对于韦佳宁在笔录中提出的评估方式和评估价值偏低因涉及评估技术性问题，广西高院也委托评估机构向韦佳宁答复，2013年11月19日该院将评估机构复函已送达给韦佳宁。况且，评估报告的评估结论只是确定拍卖保留价的参考，其真实价值需要市场的检验。涉案股权的拍卖经过了充分竞价并溢价成交，亦不存在法律规定的应当重新拍卖的情形。综上，韦佳宁主张评估报告存在估价过低，涉案股权应当重新评估拍卖的复议理由没有事实依据和法律依据，不能成立。”

3、异议人认为评估价格严重低于市场价格，评估机构对此出具了书面回应，对于评估方法、评估过程、评估对象特征、估价原则等问题做出了详细的说明。法院对于评估机构根据专业知识判断及行业规范得出的评估结论应当予以认可，对异议人重新评估的请求未予支持。

案例四：《方正东亚信托有限责任公司与常州华光房地产开发有限公司破产管理人、江苏华光银河湾房地产开发有限公司等借款合同纠纷执行裁定书》【最高人民法院（2016）最高法执复30号】

本院认为，“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条之规定，当事人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，华光公司等四被执行人是对评估报告结论提出异议，认为案涉房产、土地的评估价格远低于市场价格。评估机构金宁达恒公司对此出具了书面回应，对于评估方法、评估过程、评估对象特征、估价原则等问题做出了详细的说明。在无证据证明评估程序存在不当或评估机构和人员不具备法定资质的情况下，人民法院对于评估机构根据专业知识判断及行业规范得出的评估结论应当予以认可。江苏高院异议裁定的结论并无不当，申请人关于评估报告结论有误的复议理由缺乏事实与法律依据，不能成立。”

4、异议人并未主张对评估机构、评估人员相应的评估资质及评估程序的异议，也未有充分证据证明评估价格明显偏低，且拟拍卖财产的最终市场价值，需在拍卖程序中通过市场竞价形成，而非由评估价所决定，故异议人请求重新评估拍卖，法院不予支持。

案例五：《徐回春与张仲兵、朱立英借款合同纠纷执行裁定书》［江苏省高级人民法院（2017）苏执复56号］

本院认为，“根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：‘当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。’本案中，复议申请人并未主张对本案所涉评估机构、评估人员相应的评估资质及评估程序的异议，也未有充分证据证明本案特定个体房屋的评估价格明显偏低，且拟拍卖财产的最终市场价值，需在拍卖程序中通过市场竞价形成，而非由评估价所决定。此外，如评估报告超过有效期，法院应依法重新评估。然而，复议申请人并未举证证明评估报告超过有效期，其仅以本案已决定再审，因再审时间较长，可能导致评估报告不能反映涉案房产的客观价值为由，请求撤销南通中院（2017）苏06执异16号执行裁定，并对（苏通）金土地（2016）（房估）字第715号房地产估价报告中关于平潮镇正和名邸一楼门面房8套、二楼商业房8套的评估价格不予认可，没有事实和法律依据，本院不予支持。”

附：系列文章