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来了！房价再降！奥克兰跌幅是全国3倍，销量也猛降！终于，最大银行加息！2022加息潮开启？

财哥 天维投资 2022-08-26



今天，财哥和大家聊两件房产圈大事，不夸张地说，它们都能关乎新西兰全年房市走向。

首先是房价。还记得上一次的数据下跌吗，点击可查阅：终于，房价降了！新西兰和奥克兰齐跌，主流银行放话：“房市终于破裂！”

2月15日上午，新西兰房地产协会（REINZ）发布今年1月的房产销售数据，显示包括奥克兰在内的全国房市，都继续出现环比降温现象。

这是自2021年12月该统计数据出现降温以来，新西兰房市连续第二个月出现显著下滑。

超级城市奥克兰的房价中位数从上个月的128万纽币，跌至120万纽币，跌幅高达6.3%。新西兰全国的中位数则下跌2.2%，上个月录得88万纽币的数值。

房产销售数量下降幅度同样明显。在整个新西兰，住宅物业的销售数量显著下滑，跌幅高达28.6%，奥克兰的年降幅高达32.2%，南岛西海岸更是“拦腰斩断”，销量年降幅高达55.4%。

最全房价年度变化《一图读》，财哥这就为你奉上：


其次是另外一个“坏消息”——加息。2月14日晚间，财哥获悉，ANZ银行决定上调多项房贷利率，具体涉及标准和特别产品的多时间周期利率。

Kiwibank一如既往在REINZ公布1月房产报告后发表“犀利评论”。

这一次的标题，是：A downward trend in the housing market has become cemented. 


Kiwibank认为，房价将会在下半年出现迅速下滑，不过不至于崩盘，而是让市场重归如常。

文章很长，开始之前，财哥想先做一个问卷调查（多选）：


01奥克兰领跌全国 降幅超6%

新西兰全国的房价中位数，从去年同期的73.03万纽币，涨至88万纽币，增幅为20.5%，相比此前数值有所放缓。

奥克兰的房价中位数，则从去年同期的99.5万纽币涨至120万纽币，增幅为20.6%，同样放缓。


月度环比来看，新西兰全国从上个月，也就是2021年12月的90万纽币房价中位数，下跌2.2%至88万纽币。

奥克兰的跌幅更是达到了全国近三倍之多，从上个月的128万纽币，跌至120万纽币，跌幅高达6.3%。

值得一提的是，奥克兰的两个辖区录得了创纪录的中位数价格：Franklin（1,050,000纽币）和Rodney（1,350,000纽币）。


其他大区的最新房价数据如下：





• 北地年增29.6%，从625,000纽币增至810,000纽币，这是其连续第三个月创下中位数新高。

• 丰盛湾年增22.8%，从767,000纽币增至942,000纽币，创下中位数新高。

• Taranaki年增21.2%，从520,000纽币增至630,000纽币，与之前2021年10月的中位数数据持平。

• Nelson和Southland的年增长率低于 10%，分别为7.4%和9.7%。






REINZ首席执行官Jen Baird表示：“新西兰房地产市场继续呈现年度价格增长趋势，两个大区在1月更是达到创纪录的中位数，此外，14个辖区的房价中位数也创下历史新高。

“价格增速有所放缓，但这是在房市特别强劲的一年之后发生的。过去，低利率和供应短缺导致需求增加，房价在2021年持续上涨。然而，随着央行加息、通货膨胀率达30年来最高水平、贷款条件收紧以及政府监管等因素开始发挥作用，市场正在发生转变。”

REINZ的房地产价格指数（HPI）也录得了环比1.5%的降幅，而对比去年11月，今年1月的降幅更是达到了2.6%。不过，同比来看，这一数据的增幅依然达到了19.9%，基本和房价中位数走势保持一致。


不过，如上图所示，REINZ公布的经季节性调整后数据则相比而言要缓和不少：全国销量环比下滑5.3%，奥克兰下滑5.8%。

全国房价中位数经季节性调整后上涨1.4%，奥克兰则小跌0.3%。

02多地销量猛跌 最高“拦腰斩断”

在整个新西兰，住宅物业的销售数量显著下滑，从2021年1月的5,135处，下降到2022年1月的3,665处，跌幅高达28.6%。


新西兰（不包括奥克兰）的销售额从3,184处下降至2,342处，跌幅也达到了26.4%。如果不计入2020年4月的数据，也就是首次封城所带来严重影响的月份，这一数据是自2011年1月以来，全新西兰和不包括奥克兰的新西兰录得的最低销售量。

这些数字，反映出这一时期房产活动显著放缓，疫情限制和房市逆风（如LVR、CCCFA和利率）都开始产生作用。

不过，新西兰也有大区三个逆势上扬，销售额同比录得增长：





• 惠灵顿年增9.0%，从290处增加到316处；

• 马尔堡从39处增长7.7%，至42处；• 霍克斯湾从121处增长2.5%，至124处。




奥克兰的房产销售数量年降幅高达32.2%，从2021年1月的1,951处降至2022年1月的1,323处。


其他销量同比降幅最大的大区还有：





• 西海岸年降55.4%；

• 北地降幅达到了36.6%；• 坎特伯雷跌幅达36.4%。




03挂牌量也在跌 信贷紧缩影响深远

刚刚过去的1月，Nelson、Otago、Taranaki和Manawatu/Whanganui都录得了自1992年有记录以来的最低销量。

1月，整个新西兰的挂牌量也下降了1.7%，表明销售活动放缓。当然，房源减少主要是由奥克兰推动的，如果统计不包括奥克兰的全国数值，则录得增加5.4%。

REINZ首席执行官Jen Baird表示：“1月，我们预计住宅房地产市场的活动将放缓，价格会有所缓解。与去年1月相比，今年1月的住宅销售数量下降了28.6%。与12月相比，销售数量更是下降了48.2%，这一结果符合预期。

“然而，经季节性调整后，月度环比仍下降了5.3%，这表明1月的销量仍然低于通常预期。

“大多数地区报告称，全国转向交通灯设置对房产活动的影响较小。然而，全国各地中介的反馈都表明，市场上首次购房者和投资者的数量有所减少，拍卖室和Open Home的参与人数也少了许多。

“由于12月政府对《信贷合同和消费者金融法》（CCCFA）的变更落地，其对房市的影响正在加剧。

新西兰独立经济学家Tony Alexander与REINZ合作在1月底进行的一项调查，也反映了市场情绪的变化。

该调查指出，买家的主要关注点不再是库存，而是资金问题。

“虽然缺乏关于CCCFA影响的确凿证据，但新西兰信用报告机构Centrix的数据已经指出，获批房贷的百分比从10月的39%下降至12月的30%，未来买家数量预计将受到此因素所带来的长期影响。

“展望未来，我们预计二月和三月销量将会增加。然而，这依然确实取决于新挂牌数量的合理水平。”

拍卖占比也出现了回落。1月，新西兰拍卖了530处房产，占所有房产的14.5%，低于去年同期的15.6%。

与去年12月相比，这一数值则显著降温，后者30.5%的房产销售是通过拍卖进行的，并且这还是自2020年7月以来的最低拍卖占比。

接下来，我们再聊一个对购房者来说是“坏消息”的新闻。


04还有一个坏消息：2022加息潮开启？

2022年加息潮，终于由新西兰最大银行拉开了“帷幕”。

2月14日晚间，天维网记者获悉，ANZ银行决定上调多项房贷利率，具体涉及标准和特别产品的多时间周期利率。

据悉，相关利率调整将于15日，也就是今天开始生效。


其中，标准产品方面，半年、一年和18个月利率，分别上调至4.70%、4.45%、4.85%。

特别产品同样上调了半年、一年和18个月的房贷利率，分别更新为4.10%、3.85%、4.25%。上调幅度约为0.10%-0.20%。

其他利率方面，暂没有调整和变化。

值得一提的是，1月19日，ANZ银行更是大胆预测，官方现金利率（OCR）要比此前预期的涨得更多，最高会涨到3%这一峰值，因为央行在控制通胀上面临一场硬仗。

下一次央行发布最新的MPS，是今年2月24号。

主流商业银行利率在去年尾端，已经接二连三涨了一轮。所以，抛开加息力度不谈，利率上升可能也只是早晚的问题。

新西兰CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，加息几乎是板上钉钉的，唯一的争论是：到底加0.25%还是0.50%。 

央行文件披露的峰值是2023年底达到2.5%左右，但Kelvin认为，到达这一峰值的速度可能更快，甚至最终OCR会超过这一峰值，尤其是政府宣布边境在2022年上半年重开之后。



05主流银行：房市持续降温

Kiwibank一如既往在REINZ公布1月房产报告后发表“犀利评论”。

这一次的标题，是：A downward trend in the housing market has become cemented. 用词同样耐人寻味。


Kiwibank高级经济学家Jeremy Couchman指出，房地产市场活动正在放缓，房价增长正在快速降温。

“市场终于对2021年房市政策变化做出了反馈。更新后的CCCFA更是似乎是将市场推向了边缘地带（tipped the market over the edge）。”Couchman说。

Kiwibank称，充满挑战的一年即将来临。1月的销售额是11年来的最低1月数值。11年前，市场仍在从全球金融危机中复苏。

“随着市场活动降温，待售挂牌物业存量将继续增长。供应增加和买家选择的增加，将给2022年房价带来持续的下行压力。”

Kiwibank预测，销售数量与挂牌物业数量的比值，将出现典型季节性猛烈下滑（见下表）。


如上表所示，Kiwibank认为，房价会在年中前下滑，随后小幅回落，到今年晚些时候迅速下跌。

对于当下的房地产市场政策，Kiwibank表示，房地产市场正对2021年的众多政策决定做出回应。

Couchman说：“随着新西兰央行开始取消紧急刺激措施，LVR限制已经收紧，抵押贷款利率正在上升，CCCFA的变化似乎在2022年初无意中（unintentionally）将市场推向边缘。”

Kiwibank指出，除信贷条件收紧之外，新房供应的预期增长也应该有助于冷却市场。然而，建筑原材料的普遍短缺，可能会造成新房建设延误。此外，新西兰的Omicron疫情也很可能加剧建筑行业的材料和劳动力短缺问题。

“我们预计房地产市场将在2022年继续放缓。但是，我们仍预测房地产市场将进行整合（consolidate），而不是经历重大调整。也就是说，房价将在今年下半年出现适度的年度下跌，而强劲的劳动力市场也应该能防止价格大幅下滑。”Couchman如是说。


天维网记者 Jacky Su 苏梓威 综合报道

房市神话破裂了吗？
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恰逢元宵佳节

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