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主流银行放狠话：房价还会跌，到年底降6%！房产股也受创！权威人士：巅峰已结束！

财哥 天维投资 2022-08-26


本期天维投资，财哥继续带你看房价。

昨天新西兰房地产协会（REINZ）数据一出，一石激起千层浪，有读者表示房价下跌在意料之中，也有人选择不相信数据，认为房价依然会涨。

关于房价的具体数据，请点击查阅：来了！房价再降！奥克兰跌幅是全国3倍，销量也猛降！终于，最大银行加息！2022加息潮开启？

理由嘛，脱离不开建筑成本、信贷条件、银行限制以及政府央行政策等等老生常谈的话题。

今天，ASB银行预测，房价到今年底将下跌6%，高于此前预测的2.9%。有经济学家更是直接放言：顶峰已经过去了，别再抱有幻想了。

此前，ANZ银行预测房价的下跌幅度是7%。具体请点击查阅：新西兰最大银行预测：房价要跌7%！一直冷到年底！压垮房市的最后一根稻草，或许是它...


01供需关系悄然变化

新西兰房地产研究院（REINZ）1月的最新房价指数显示，价格增长进一步放缓，售出房屋数量也急剧下降。

具体而言，奥克兰“领跌”全国，这一超级城市的房价中位数从上个月的128万纽币，跌至120万纽币，跌幅高达6.3%。新西兰全国的中位数则下跌2.2%，上个月录得88万纽币的数值。

此外，房产销售数量下降幅度同样明显。在整个新西兰，住宅物业的销售数量显著下滑，从2021年1月的5,135处，下降到2022年1月的3,665处，跌幅高达28.6%。奥克兰的房产销售数量年降幅高达32.2%，从2021年1月的1,951处降至2022年1月的1,323处。西海岸更是“拦腰斩断”，销量年降幅高达55.4%。

财哥也发起了针对房价的调查，有1175位读者参与，结果显示：

认为房价下跌在情理之中的占据大多数，占比是认为“意料之外”的投票人数十倍之多；认为房价还会继续降的也占了大多数，高出投给“房价仍会涨”人数的50%。



ASB高级经济学家Mike Jones表示，房地产市场正风云变幻。

“长期以来，我们一直预计今年房价通胀将显著放缓，这是由三大宏观负面因素共同推动的——抵押贷款利率上升、信贷条件收紧和供应增加，这些因素现在都在发挥作用。

“明显的信贷紧缩程度，相当在房地产市场釜底抽薪。”他说。


Jones说，房价下跌将影响一些一直在利用不断增长的“纸面”财富，以支撑借贷的购房者。

他说，房地产火热在消费者支出的繁荣中，同样发挥了关键作用，“我认为，现在的繁荣似乎已经结束，这一事实会对未来消费者支出产生影响。”

Jones表示，即使2月房屋销售有所回升，需求也不再会超过供应。

“来自realestate.co.nz的数据证实，新房源数量呈上升趋势，再加上销售疲软，全国未售出的库存比2021年中期的低点高出约40%。市场供需平衡态势的改变，正在削弱房价持续上涨的前景。”

02投资者或“抓住救命稻草”

新西兰独立经济学家Tony Alexander今日也就最新的房价数据发表评论，称购房者必须对当下投资环境更具辨别力，并审慎判断市场变化和投资选择。

“信贷紧缩、利率上升正在发挥作用，而当潜在购房者分析房市统计数据时，也要格外留意数据的时效性。”Tony表示，REINZ的所有计算都基于已确认的房地产销售，这些计算可能是在产权转让前六周或更长时间进行的，所以他会更倾向于通过REINZ的数据分析房市动向。

“房市已经发生了变化，房价上涨已经结束，事情即将变得更有趣。”


Tony指出，即将发生的一件事是很多人会“抓住救命稻草（clutching at straws）”。

这是因为，许多人不会接受房市繁荣已经结束，且会过度重视一些有助于使市场免受主要负面影响的因素。

Tony说：“举例而言，部分人会相信165,000名有资格获得居留签证的新移民，会立即赶去买房。但我观察到的是，大多数人都没有具备这样操作的财务状况，而且其对房价的整体推动作用很小。”

“另一种观点认为，开放边境将带来大量现金充裕的新西兰人，他们会寻求购房。自然，有些人会购房，但我们可能面临的问题是更多资金流出新西兰。此外，中介也报告称海外资金对新西兰房地产市场的兴趣正在下降。”



Tony说，还有人寄希望于（政府）会放松如今严格的CCCFA贷款规则，但这并不会改变收紧的LVR（贷款价值比）限制举措或银行已经实施的DIT（债务收入比）限制举措。

他直言，FOMO情绪（错失恐惧症）已经离开，FOOP情绪（担心多付钱）正在升温，加之新建筑供应正蓬勃发展、利率上升、利率将在2022年至2023年期间上升以及高通胀，房市发展可能不会如部分人所愿。

“不过，我们的人口仍在增长，建筑成本正迅速上升，劳动力市场非常紧张。一旦Omicron疫情过去，房价可能会从年中开始趋于平缓，而不是出现连续环比下跌的局面。”他说。

03房产股也受创！

随着抛售压力的缓解，新西兰股市逐渐趋稳，但一些与房地产行业相关的股票却再次受到打击，出现放缓趋势，部分股票近日来更是出现连续下跌。


S&P/NZX 50指数收于11,938.32点，几乎持平，在早盘达11,991.61点的高位后下跌11.81点，跌幅为0.1%。

整个市场中有46支股票上涨，85支股票下跌，成交量总体保持稳定。

Harbour Asset Management投资组合经理Shane Solly表示，市场以更加积极的基调收盘，甚至一度出现小幅反弹。

“过去几天部分大量抛售出现在股市中，但如今抛售速度已经放缓。”Solly说。

ANZ研究显示，在非常紧张的劳动力市场和强劲的家庭收入支撑下，房价“修正”的幅度可能有限。

Solly说，股市对房地产市场放缓似乎有些警惕。

Fletcher Building下跌5分，至6.28纽币。开发商Winton Land下跌7分，降低2%至3.43纽币。Ryman Healthcare进一步下跌20分，跌幅为2.14%，降至9.15纽币，为23个月来的低点。


退休村运营商Summerset Group Holdings下跌23分，跌幅为1.99%，降至11.30纽币。


今年到目前为止，Fletcher Building的股价已下跌近14%，Ryman下跌了24%，Summerset下跌16%，Arvida下跌超过17%，Oceania则下跌了20%。

 “这是非常迅速的降级。”Solly说。

04评论：下跌已成定局

【天维网Elton报道】REINZ最新月度报告显示连续2个月住宅价格出现下跌，这一波房产上升周期的峰值现在谁都看到了，趋势的顶点已经被确认。

而在住宅房产以外的工商业市场，这些市场实际同样面对建设不足、供应紧缺的问题，毕竟连房子都没法材料没人工建的话，就不用说其他形式的地产了。

持续不断的疫情，让供应链受到严重破坏，现在无论是批发商还是零售商都受够了价格不断变化上涨和到货期不断延后的影响。

供应和需求的变化，让工业仓储空间捉襟见肘，造成了工业地产（仓储用途）的极度紧张。截止到12月底，奥克兰的总工业空置率已经降到记录地点0.9%。

下图显示的奥克兰工商业库存净吸纳量则从2019年之前的的十年平均每年19万平米增加到2020年的接近29万平方米，2021年更是增加到35万平方米。


最后的结果，就是仓库价格不断上涨，下图显示的是奥克兰主要地区符合标准仓库的每平米租金变化：


对于新西兰房价
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*本文观点不构成任何投资建议。进行投资行为前，请咨询专业投资建议。



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