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房屋出售后再抵押致履行不能而解除,卖方应承担怎样的赔偿责任?

2017-09-01 专业规则创新价值 张涛律师

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供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)

来源│易居房产律师团队案例研究库(2017-111

 

房屋出售后再抵押履行不能解除,卖方应承担怎样的赔偿责任?

  ---杨某与王某房屋买卖合同纠纷案例


【关键词】

房屋买卖  出售后抵押  合同解除  赔偿责任  违约金  利息


【要点提示】

《中华人民共和国合同法》第116条规定:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”根据该条规定,定金条款或违约金条款不可并用,当事人只可择其一而用之


【案件当事人】

原告:杨某(买受人、乙方

被告:王某(出卖人、甲方  


【案情简介】 

杨某王某于2013年12月23日签订一份《房屋买卖合同》,杨某购买王某房屋一套,约定:一、房屋成交价:85万元整。二、支付方式:1.定金25万元,首付款10万元,剩余尾款50万元乙方通过银行贷款支付。三、甲乙双方承诺,待乙方申请银行贷款审批通过后,约下证(指涉案房屋甲方的房证)十五个工作日内,到相应房管部门办理房产所有权转移手续等(具体约定详见房屋买卖合同)。四、违约责任:1、若甲方违约,双倍返还乙方购房定金,另外支付房屋实际成交价的百分之二十作为违约赔偿金。 2、若乙方违约……。

该合同成立生效后,杨某依约履行了合同,先后向王某支付定金二十五万元和首付款十万元,合计支付三十五万元,而王某在房产证下发后,故意隐瞒、拖延,以不正当理由拒绝办理房产过户手续,又将房产恶意向他人进行了抵押,导致合同不能履行。杨某于2015年11月30日至法院,求:一:解除《房屋买卖合同》、王返还双倍购房定金五十万元、返还首付款十万元,共计六十万元。3、王某承担违约金十七万元。4王某赔偿自2014年1月1日起至实际付款之日止,以三十五万为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。


【法院判决】

一、解除《房屋买卖合同》

二、王某返还杨某双倍购房定金34万元,已经支付的购房款18万元,共计52万元。


【案件析】

案涉房屋买卖合同卖方再抵押履行不能解除出卖人应怎样承担责任?买受人能否同时主张卖方双倍返还定金违约金

首先,杨某与王某签订了《房屋买卖合同》,双方之间成立房屋买卖合同关系,杨某已经如约向王交付定金及首付款,王某未按照合同约定履行义务,且在房屋产权证书下发后,在该房屋上抵押权,并至今不能向抵押权人偿还债务,以消灭抵押权履行向杨某办理房屋产权过户登记的合同义务,以达到房屋买卖合同的目的,造成合同根本不能履行,其应当承担违约责任

其次要求王返还双倍购房定金50万元、预付款10万元,虽然合同中约定定金数额为25万元,但该房屋买卖合同的总价款为85万元,根据法律规定,定金不得超过合同总金额的20%,超过部分无效应当折抵价款,故其定金应当确定为17万元,超出的8万元不能视为定金应当视为价款,故院对其请求支持双倍返还定金34万元、及其他已付房款18万元。

再次杨某要求王某承担违约金十七万元,虽然系合同约定,但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定:当事人约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中杨某已经主张了定金则不得再主张违约金杨某也明确表示选择要求对方双倍返还定金,故未再支持违约金的诉请。

最后杨某要求王某赔偿自2014年1月1日起至实际付款之日止的利息损失,因返还房款系双方解除合同后出卖人的付款义务,故该诉讼请求没有依据,法院不支持。


【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

第一百一十六条 当事人约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。




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