买卖定向安置房,是否违反法律法规效力性强制性规定而合同无效？
供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-025-2总第236）
买卖定向安置房,是否违反法律法规效力性强制性规定而合同无效？
买卖拆迁安置房后，出卖人诉请确认买卖合同无效，法院判驳！?
——李某与沙某房屋买卖合同纠纷案法律解析
【关键词】
定向安置房 无权处分 无法继续履行 合同无效 效力性强制性规定 三定三限三结合
【要点提示】
违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。应当特别注意的是，此处的无效情形只限于法律和行政法规，不能任意扩大范围。这里的法律是指全国人大及其常委会颁布的法律；行政法规是指由国务院颁布的法规。“三定三限三结合”通知的颁布机关为北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局，公文类型为通知，该通知并不属于法律、行政法规的范畴。
【当事人信息】
原告：李某（出卖人、上诉人）
被告：沙某（买受人、被上诉人）
【案情简介】
2013年8月13日，某公司出具《×安置房认购审批单》，载明：李某为×项目安置房的认购人，选购安置住房贰套，具体房源为3-1004（涉诉房屋）,3-902。
2016年10月2日，李某与沙某（签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：李某将A区1004号房屋（以下简称1004号房屋）出卖给沙某；房屋成交价格为1030000元。同日，李某与沙某签订了《补充协议》，约定：李某同意将其名下的1004号房屋出售给沙某；房屋总价款1030000元；如任意一方违反本协议的约定、拒不履行义务，应向相对方支付壹佰零叁万元整的补偿金。……
2016年10月9日，李某与沙某签订了《补充协议一》，约定：双方在签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》时，沙某向李某支付定金20000元整，在双方完成产权过户时，该定金转化为购房款；沙某应于2016年10月10日前给付李某购房款300000元；李某向开发商交纳购房款当日，沙某向李某银行账户支付购房款410000元。李某应于当日向开发商指定账户支付全部购房款，并将全部交款凭证及其他购房手续原件交予沙某保存，沙某为李某出具收条；……如交易房屋在合同履行期间拆迁，相关拆迁利益由沙某享有，李某应予配合。如需以李某名义拆迁，李某应将拆迁利益转移给沙某（包括安置房屋的转移登记）并将全部拆迁资料手续原件交付沙某，沙某给付李某本协议书约定的最后一笔购房款。
2016年12月13日，李某与某公司2签订了《房屋置换协议书》，载明：某公司2负责×村被拆迁人的房屋置换工作，被置换房屋范围为A区×号院2号楼（部分房屋）、3号楼、5号楼、6号楼、7号楼；被置换房屋坐落为1004号房屋，房屋建筑面积84.87平方米；所选置换房源房屋坐落为B区定向安置房（西区）一区（里）1402室，房屋建筑面积85.98平方米。
李某诉至法院，请求：确认于2016年10月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2016年10月9日签订的《补充协议一》无效。
【法院判决】
一审：驳回李某的全部诉讼请求。
二审：驳回上诉，维持原判。
【案件解析】
一、可否以无权处分为由主张房屋买卖合同无效？能否继续履行是否影响房屋买卖合同的效力?
【详见本公众号2018年3月14日推文】可否以无权处分为由主张房屋买卖合同无效？能否继续履行是否影响房屋买卖合同的效力?
二、买卖双方就安置房签订买卖合同是否违反法律法规的效力性强制性规定而导致无效？
违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。
买受人李某主张，1004号房屋性质为定向安置房屋，其与沙某签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》，出卖定向安置房屋的行为违反了“三定三限三结合”通知的规定，“三定三限三结合”通知的效力为强制性规定，故《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》应属无效。
法院认为：只有违反了法律、行政法规的强制性规定的合同才属无效。应当特别注意的是，此处的无效情形只限于法律和行政法规，不能任意扩大范围。这里的法律是指全国人大及其常委会颁布的法律；行政法规是指由国务院颁布的法规。“三定三限三结合”通知的颁布机关为北京市住房和城乡建设委员会、北京市国土资源局，公文类型为通知，该通知并不属于法律、行政法规的范畴。综上，李某主张合同无效的该项意见，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。基于以上论述，法院认为，李某与沙某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议一》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，故此驳回了李某的诉讼请求。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
版权公告
文章来源：易居房产律师团（授权发表）；如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。
买房、卖房、继承、析产、分割、确权、陪购、陪售，代理谈判、签约、争议解决。
敬请关注：易居房产律师网
http://www.maxfcls.com/ (PC端)
http://www.maxfcls.com/wap/ (移动端)
法律咨询电话：13911056513
Email: 13911056513@139.com
张涛律师订阅号
点击下方文章标题，可阅读更多文章
更多原创文章，在本订阅号“查看历史”
☞可否以无权处分为由主张房屋买卖合同无效？能否继续履行是否影响房屋买卖合同的效力?
☞拆迁安置商品房因原宅基地上房屋拆迁安置所得，遗产部分应如何分割，份额如何确定？
☞对宅基地房屋拆迁补偿款购置所得的拆迁安置商品房，应如何确定受偿拆迁补偿款及相对应的安置商品房面积份额？
☞房屋被另案查封，开发商以代偿了借款本息为由主张解除商品房销售合同法院是否支持？！
☞公民死亡后在房屋中的份额转化为的拆迁利益，应由继承人依法继承！
☞连环房屋买卖中，第三人（原房屋所有权人）是否有协助将房屋过户的义务？
☞无拒绝履行违约金约定，当事人以参照拒绝交税违约金约定主张，法院支持吗？！
☞草签合同仅为收定金，没有房屋位置、面积明确约定，出卖人就能拒绝继续履行吗？！
☞买受人逾期还贷开发商保证金被扣划，开发商代买受人向银行还贷行为是否有效？法院为何不支持房屋买卖合同继续履行？
☞买受人逾期还贷开发商保证金被扣划致商品房买卖合同解除，买受人还应承担违约金？！
☞买受人逾期还贷致使开发商保证金被扣划，商品房买卖合同判解除?!
☞卖方将已出售房屋再抵押致合同无法履行构成根本违约，被判双倍返还定金138万！
☞房屋买卖约定交易资金监管情况下，买方迟延付款判定以资金存入时间还是以资金解付时间为准？
☞买受人存在违约行为，出卖人未选择解除合同情况下，违约责任如何承担？
☞买卖双方互负债务均未履行发生争议，买方未及时支付购房尾款是否构成合同违约？
☞出卖人单方提价且拒绝继续履行合同构成违约，被判赔偿买受人经济损失150万！
☞双方当事人对房屋买卖合同约定条款理解产生歧义，法院如何裁判？
☞购房者的权益与银行的抵押权哪一个优先？购房者主张解押、过户，法院如何处理？
☞开发商将在建工程抵押于银行，购房者购买商品房后诉请解押并过户，法院认定认购协议书有效，购房者权益优先！
☞卖方拒绝在草拟网签合同上签字致后续交易无法进行，法院为何仍判决房屋买卖合同继续履行？
☞买受人自行委托所做《检测报告》开发商不认可，以此主张交付违约法院不支持！