建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理网签而消灭|最高法院民一庭专业法官会议关于建设工程施工合同纠纷的8个最新意见之七

专业规则价值张涛律师

2024-08-24

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建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理网签而消灭

——最高法院民一庭专业法官会议关于建设工程施工合同纠纷的8个最新意见之七

【编者说明】

本文节选自最高院民一庭主编的《民事审判指导与参考》第87辑（人民法院出版社，2022年3月），最高人民法院民事审判第一庭2021年第21次专业法官会议纪要。张涛律师团队综合编辑整理。

【系列文章01、02、03、04、05、06期，点击下方标题打开阅读】

01.可以突破合同相对性原则请求发包人在欠付工程款范围内承担责任的实际施工人不包括借用资质及多层转包和违法分包关系中的实际施工人
02.借用资质的实际施工人与发包人形成事实上的建设工程施工合同关系且工程经验收合格的，可以请求发包人参照合同约定折价补偿
03.承包人已起诉发包人支付工程款的，实际施工人可以申请作为第三人参加诉讼，其另诉请求发包人在欠付工程款范围内承担责任的，不应受理
04.实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权
05.合同无效，承包人请求实际施工人按照合同约定支付管理费的，不予支持
06.承包人对违章建筑不享有建设工程价款优先受偿权

【关键词】

建设工程施工合同建设工程价款优先受偿权建设工程折价建设工程拍卖网签

【导读/法律问题】

建设工程施工合同纠纷案件中，建成的房屋已办理网签，承包人是否仍有权就工程折价或者拍卖的价款优先受偿？

【法律问题解析/正文/法官会议意见】

建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理商品房预售合同网签而消灭，如符合建设工程价款优先受偿权的成立要件，承包人仍有权就工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五至第四十二条进一步明确了行使建设工程价款优先受偿权的条件。由此可见，建设工程价款优先权是承包人的法定权利，在符合法律及司法解释规定的条件时，建设工程价款优先受偿权就已经成立。商品房预售合同网签是为规范商品房预售而采用的行政管理手段，并非法律规定的不动产物权设立、变更、转让和消灭的公示方式，不能产生物权变动的效力，亦不导致承包人原本享有的建设工程价优先受偿权因此不成立或者消灭。如承包人行使建设工程价款优先受偿权时与房屋买受人之间发生权利冲突的，属于权利顺位问题，可另行解决。

【系列文章下一期08，敬请期待…】

08.不能既判决驳回诉讼请求又告知当事人就此另行主张权利

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