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供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-054）

出售不真实无证农村集资房,居间方被判承担15万补充赔偿责任

---廖某诉郑某、某中介公司居间合同纠纷案例评析

【关键词】

农村集资房  合同无效  无产权证  伪造材料  房屋买卖合同  居间合同  损害赔偿责任  审慎义务

【要点提示】

房产中介在提供居间服务的过程中应当履行勤勉、忠实的义务，否则不但不能收取中介费，还要承担赔偿责任，而且赔偿数额可能远远高于其收取的中介费。本案中，中介公司收取的中介费只有6300元，但是被判退还中介费且额外承担15万元的补充赔偿责任。

【案情简介】

原告、买方：廖某

被告1：某中介公司

被告2、卖方：郑某

2013年7月某日，廖某与郑某及某中介公司签订《房地产居间买卖合同》，约定由廖某向郑某购买位于某市某区某号房屋（以下简称涉案房屋），房屋面积90平米，成交价63万元。签约当日，廖某向郑某支付了2万元定金。2013年8月某日，廖某、郑某、某中介公司共同签订《房屋买卖合同》，约定：1、郑某声明该房屋性质为商品房（现无产权证）。2、签约当日，廖某向郑某支付购房款56万元；3、2013年8月30日前，廖某向郑某支付剩余5万元购房款。合同签订当日，廖某如约向郑某支付56万元房款，并向某中介公司支付中介费6300元。

后廖某发现涉案房屋系农村集资房，且郑某向其卖房时出示的房产材料及个人身份均系伪造，故诉至法院，请求判令：1、廖某、郑某、某中介公司签订的《房屋买卖合同》无效；2、廖某、郑某、某中介公司在《房地产居间买卖合同》中缔结的房屋买卖合同关系无效；3、郑某向廖某返还购房款58万元并赔偿利息损失，某中介公司对此承担连带责任；4、某中介公司向廖某退还中介费6300元。

【法院判决】

法院经过一审、二审审理后，作出如下判决： 1、确认廖某与郑某之间签订的《房屋买卖合同》及在《房地产居间买卖合同》中缔结的房屋买卖合同关系无效；2、郑某于判决生效之日起十日内返还廖某购房款58万元并赔偿相应的利息损失；3、某中介公司于判决生效之日起十日内返还中介费6300元；4、某中介公司在15万元范围内就郑某返还房款不足部分对廖某承担补充赔偿责任。

【案件评析】

一、本案涉及的法律关系有两个：即房屋买卖合同和居间合同两种法律关系。

1、从房屋买卖合同法律关系来看，违反法律、行政法规的强制性规定而订立的合同属无效合同。本案中，1）郑某与廖某虽明知涉案房屋属农村集资房，无房地产权证，但双方仍然签订买卖合同或缔结买卖合同关系进行交易，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的禁止性规定，故郑某与廖某就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》无效以及《房地产居间买卖合同》中缔结的房屋买卖合同关系无效。2）合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，原则上应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

2、从居间合同法律关系来看，《合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房产中介作为专业的居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项，包括对方当事人的身份信息、资产状况、房屋状况、当事人提供资料的真实性等方面的信息。当中介方违反上述居间忠实义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用；给委托人造成损失的，中介方应当承担相应的损害赔偿责任。

二、本案的争议焦点有两个：1、房屋买卖合同无效后，廖某已付给郑某的58万元应如何处理？廖某诉请郑某返还该58万元及赔偿相应利息损失有无依据？2、该58万是否构成廖某的损失？如构成，则某中介公司应否承担赔偿责任以及如何承担？某中介公司已收取的中介费6300元如何处理？

对于争议焦点1，合同无效的，自始无效，郑某因而丧失了占有廖某所付58万元的合法依据，理应向廖某返还该购房款，并赔偿相应的利息损失，故廖某的该项诉请法院予以支持。

对于争议焦点2，根据已查明的事实，本案中某中介公司至少存在以下四处违反忠实义务和勤勉义务等合同义务的过错行为：1）未对郑某提供资料的真实性进行适当审查，虽然郑某提交了一组材料，具有较大的迷惑性，但某中介公司作为从事媒介居间的专业机构，应当被赋予更为专业、更为详尽的注意义务。某中介公司在不确定房源信息是否真实的情况下即挂牌对外出售，且在签订居间合同之时仍未严格审查，放任风险因素的存在，视为其未尽到注意义务，理应承担相应的赔偿责任。2)在公证书的问题上，郑某的身份证号码显然少了最后一个数字，该事项无需专业知识即可识别，而某中介公司连这样的一般注意义务都未尽到。此外，某中介公司本可凭有效身份证件和公证书原件即可至位于同一城市的公证处进行现场核查，但却未采取该措施。3）某中介公司工作人员在交易过程中已经对郑某起疑，且实施了一定的查核行为，但并未将该情况及时告知廖某，亦属于不作为的违约。此外，本案涉案房屋不能上市交易，某中介公司在明知或者应知的情况下，仍为该类房屋的买卖提供居间服务，显属不当。4）某中介公司经办人员没有相关资质，显属居间服务存在瑕疵，综上，某中介公司确实未尽到中介方的合同义务，存在较大过错，理应承担相应责任。

三、法院判决某中介公司在15万元范围内就郑某返还房款不足部分对廖某承担补充赔偿责任的依据如下：

对于某中介公司已收取的6300元中介费的问题,法院认为，因本案中某中介公司存在较大过错，故不应收取中介费，已经收取的，应当退还。

对于58万元房款及利息损失的赔偿问题，法院认为，1）根据本案已查明的事实，廖某被郑某欺骗，丧失了对该58万元的占有。现虽然报案且公安部门已立案侦查，但郑某何时到案尚未可知，综合本案情形，应将该58万元及相应利息认定为廖某的损失。

2）本案中，某中介公司存在上述过错，而廖某作为受害者，未尽到相关的注意义务亦是导致其财产损失的事实因素之一，故本案中，廖某及某中介公司双方皆有过错，按照风险负担原则，双方应各自承担与其过错相适应的责任。结合本案案情，某中介公司作为专业中介机构理应对居间事项负有更高、更专业的注意义务，但其存在上述四处明显的、严重违反合同义务的行为，过错程度较大，故法院酌定由其在15万的范围内就郑某无法返还的部分款项对廖某承担补充赔偿责任。

综上所述，本案中，某中介公司在涉案房屋的居间过程中存在过错，应就廖某的损失承担赔偿责任。首先，涉案房屋系农村集资房，无房地产权证，不能上市交易，某中介公司在明知房屋性质的情况下仍然将该房屋挂牌并提供居间服务，存在一定过错。其次，某中介公司作为专业中介机构，其居间义务并不仅在于促成双方签订买卖合同，还应当在交易过程中尽到审慎义务，以维护交易的合法性及安全性，中介机构对于挂牌的房源信息理应进行必要的调查及审核，以确保该信息的真实性。而根据某中介公司在庭审中的陈述，其在签订居间合同的时候并未看到过郑某提供的有关房屋资料，直至双方签订买卖合同的当天才看到该些材料，某中介公司在未对房源信息进行核实的情况下即挂牌，对当事人提供的房屋资料未经调查审核的情况下即与双方签订买卖合同，显然未尽到专业中介机构必要的审慎义务，存在明显过错。

本判决为中介公司敲响了警钟，警示中介公司在提供居间服务的过程中必须勤勉、忠实，否则可能要承担非常严重的赔偿责任。