青岛市区的几日调研后，我们得出初步的结论就是，随着3.15 调控政策的出台，青岛市区进入限购，限贷，限售，限价政策的四限时代，致使外来购买人群大幅减少的同时，也抑制了开发商涨价的意愿。

在这两方面的作用下，青岛市区的房价被强制抑制了下来 ，并且在未来较长的时间内将会保持稳定的状态。否则的话，政府不愿意，老百姓也不会答应。

结论出来了，我们有些失落！

机会在哪里！洼地又在哪里！

我们不是来游山玩水的！

置业顾问一句话引起了我们的兴趣：“即墨不限购，你们可以去看看”

深入了解后。

“不限购！地王！撤县设区！”无论哪个词语都撩拨着我们的内心，刺激着我们的肾上腺素！

难道这就是我们期盼已久的价值洼地？该着我们捡漏吗？

退掉预定好的车票，明日再战！

即墨在哪里？

即墨市位于青岛市区以北，地处黄海之滨，素有“青岛后院”之称。总面积1780平方公里，人口1113.4万。

即墨市经济实力发达，在中国最具竞争力百强县中排名第18位，位居山东省第一。2016年青岛各区数据统计中，即墨GDP排名第三（1180.48亿），人均月收入4048元。

即墨经济发达的背后，主要是因为靠“特色旅游，现代产业建设”两个方面。

1、依靠区域内传统文化和临海优势，大力发展即墨古城等旅游文化产业。

2、规划建设了省级经济开发区——创智新区、青岛汽车产业新区、等重点经济组团，实现经济领域的做大做强。

但对于即墨甚至整个青岛来说，其区域内最大的发展机遇是蓝色硅谷核心区。

自从2014年将其上升为国家海洋战略以来，这里被誉为青岛今后百年发展的希望所在。

即墨的疯狂

为什么会是即墨？

1、地价的撬动传导

地价是决定房价的基础！

即墨市在今年7月13日拍出了一块区域地王。

中海地产以总价5亿，楼面价6721元/平，拿下即墨市埠惜路以东，盟旺路南北两块商住地，创造了即墨市溢价率及楼板价双料地王。

不用考虑位置，毕竟只是个县级市。关键在于6721元/平方米的地价=2016年即墨的楼市均价，典型的面粉贵过面包。在2017年的当下，这需要何等的勇气！

有消息说这只是个意外，中海地产在青岛面临无地可用的局面，只能先下手为强，硬着头皮抢下这块地。

但不管怎么说，对于投资者看来，这就是起跑的发令枪响。是不是就可以肆无忌惮的买买买了？周边的房子买到不就是赚到了吗？

2、限购政策的挤压效应

2017年3月15日，青岛五个部门联合下发了《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，简称“3·15青岛限购令”。

去年下半年到今年初，随着全国房价的上涨势头，青岛市区的房子也大幅上涨，为贯彻中央“房子是用来住的，不是用来炒的”这一方针。

青岛市政府通过限购限贷等手段，拒绝了大批蜂拥而来的炒房客，抑制了市区房价较快的上涨趋势。

而通知中，把限购的区域严格的控制在市区的范围内（市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，包括高新区）。

即墨这个县级市的地位就脱颖而出了！紧贴市区北部城阳区和崂山区，区域内要旅游有旅游，要产业有产业，再加上年底就会通车的轻轨，还不限购！

总结：

1、当前土地价格上涨传导和放大的预期；

2、限购政策，对外来人群的挤压效应，寻找投资的途径。

最终导致即墨的房价也是扶摇直上！

我眼中的即墨

亲自走一趟后，即墨市被我划分为两个部分：蓝色硅谷核心区和即墨市城区。

这两个区域有其鲜明的特征：

1、区域定位不同

蓝色硅谷核心区：目标中国蓝色硅谷、滨海生态新城。科研，教育，度假，休闲是其主要发展方向。

即墨主城区：原有的老城区，传统产业升级，深化实体经济发展。为硅谷核心区的后续发展提供产业支持。

2、区域形象不同

蓝色硅谷形象——

蓝色核心区滨海公路▼

地铁11号线▼

青岛博览中心▼

主城区形象——

通往即墨城区的道路▼

市区景色▼

市区商业▼

总结：

蓝色硅谷核心区具有完整的规划，完善的发展思路，全新打造的区域面貌。

即墨市城区与青岛中心区域存在巨大的城市断裂带，需要更长的时间和更多的资金去填充。而原有的城区建设更需要大量的时间和资金，向东建设新区，靠近蓝色硅谷也是一条必然的道路。

3、由于定位不同、形象差异，最终导致房价也有差异

蓝色硅谷核心区▼

主城区▼

即墨市区的房地产市场：

房子主要以高层为主，刚需以及刚改客户为主体，生活设施较为完善，商业，医院，学校等较为完备，房价在经历了前期的上涨后，目前价格比较平稳。品牌开发商具有更大的价格溢价。

蓝色硅谷的市场：

产品突出别墅，叠拼，大户型改善特性。购买群体主要以度假，休闲，养老为主要目的，周边商业、医院等仍然需要时间来完善。另外融创恒大的进驻，提高了这个区域的品质预期和房价预期。

总结：

即墨市区有明显的本土化倾向，是区域型特征明显，更多是本地人居住，走出去的可能性比较小。政府主导新区的发展，也在积极向东靠近。

蓝色硅谷已经呈现明显的扩张型特质，伴随明年地铁的修通，与青岛的对接之后，在地铁的拉动下，对青岛以及省内客户的吸附力将进一步增强。

最后的几条建议

1、城市一路向东再向东

即墨政府向东发展的意图已经十分明显，向东将是未来的主旋律。

2、房价一路向东再向东

呈现蓝色硅谷核心区——即墨东区（创智新区）——主城区依次递减这一趋势。

3、主城区价值不大，可以放弃。

4、蓝色硅谷核心区长期来看，有一定价值，但需要等。

扩展阅读：

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