对无证房屋诉请过户属于事实上履行不能，法院判驳回？
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-065）
对无证房屋诉请过户属于事实上履行不能，法院判驳回？
---劳某与刘某房屋买卖合同纠纷案法律解析
【关键词】
房屋买卖合同 尚未办理房产证 解除 处分权 过户
【要点提示】
买、卖双方签订尚未办理房产证的房屋买卖合同，因出卖人尚未取得涉案房屋物权归属的合法凭证，即出卖人是否系该房屋的合法权属人尚未确定（不排除涉案房屋存在其他所有人的可能性），故买受人请求出卖人协助办理涉案房屋及地块的过户手续，属于事实上不能履行的情形，法院判解除。值得注意的是，如果买受人认为基于涉案房屋其与出卖人之间存在债权债务关系，可另行主张权利。
【当事人信息】
原告：劳某（买方、上诉人）
被告：刘某（卖方、被上诉人）
【案情简介】
1993年12月，刘某向劳某出具《转让证明》一份，内容为：“现我刘某本人将属于自己的一套房屋转让给劳某，有关该房的款项双方经已结清，从今以后该房的所有权益归劳某所有，与我无关，有关转户手续的办理费用由劳某负责。特此证明。”该《转让证明》由刘某签名并捺手印。此后，涉案房屋由刘某占有使用至今。1990年2月，涉案房屋所在地块核发了国有土地使用证，登记于刘某名下，该证“变更记事”一栏记载：“一九九零年贰月由某房地产开发公司转让。”涉案房屋至今尚未办理房产证。刘某与配偶黄某于1987年12月登记结婚。双方多次协商、沟通、均未果。
劳某诉至法院，请求：刘某协助办理涉案房屋及地块的过户手续。
【法院判定】
一审：驳回劳某的诉讼请求。
二审：驳回上诉，维持原判。
【案件评析】
一、法院为何认定，买、卖双方签订的房屋买卖合同有效？
本案中，刘某对涉案房屋虽尚未取得产权证书时即与劳某签订房屋买卖合同，刘某作为房屋的产权人，其对房屋买卖合同的标的具有处分权，劳某与刘某双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规等强制性规定，该合同合法有效。
二、法院为何判决涉案房屋买卖合同解除？
劳某以《转让证明》为证据主张其与刘某之间存在房屋买卖关系，要求刘某协助办理涉案房屋及地块的过户手续。由此可见，劳某的诉请实质上是要求刘某协助其进行物权变更登记。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”
目前涉案房屋尚未办理房产证，故依照上述法律规定，刘某尚未取得涉案房屋物权归属的合法凭证，即刘某是否系该房屋的合法权属人尚未确定（不排除涉案房屋存在其他所有人的可能性），故劳某在本案中请求刘某协助办理涉案房屋及地块的过户手续，属于事实上不能履行的情形，故法院对劳某主张不予支持。值得注意的是，如果劳某认为基于涉案房屋其与刘某之间存在债权债务关系，可另行主张权利。
【涉案法条】
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”
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