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 地段，地段，还是地段！

打开北京地图，我们会发现，辖区1.64万平方公里的北京，行政区域面积巨大，但在有限资源的前提下，发展重点是在城六区，而东城、西城、海淀和朝阳这四个区则是重中之重，金融、IT、互联网高科技产业，最优质的教育和医疗资源大多集中在这四个区，其他诸如延庆、怀柔、平谷、密云等远离中心城区的郊县，发展十分有限，仍属农业大县。

北京地图▼

同理，谁离这几个中心区最近，谁就最容易受惠，即使不能承接资源和产业的外溢，至少也有资格成为一个睡城，城里上班，城外生活，只要可以将单程通勤时间控制在两个小时以内，就有很多囊中羞涩但立志留在北京的白领青年可以接受，在这一点上，燕郊做到了。

燕郊区位图▼

朝阳往东是通州，通州北部恰好是一个狭长地带，燕郊就在紧邻通州狭长地带的东部，从直线距离来看，比北京很多区县距离中心区更近，更妙的是，朝阳东三环到东四环之间的国贸CBD，聚集了大量的高科技企业，交通便利，办公环境高大上，是众多白领、金领的理想就业区域。

以前，工作在国贸，安家在通州是很多国贸白领的共识，但随着通州房价的破六望七，通州再也不是洼地，后来者只能将眼光再向东看，燕郊就这样被裹胁进了时代的大潮。

所以说，投胎真的是门技术活。人如此，地区亦是如此。

燕郊楼市发展现状

让我们来看看燕郊地图▼

燕郊与通州的区隔是潮白河，潮白河以西就是通州的地界，102国道把燕郊镇分隔为南北两区，南区还在待开发阶段，楼盘很少，绝大部分的楼盘和产业都集中在北区，而成熟的楼盘基本都集中在潮白河以东的燕顺路两侧，原因很好理解，因为这里离北京更近，是通往北京的首站。

目前，燕顺路两侧已经密密麻麻了建起了无数楼盘，燕郊的知名楼盘，如纳丹堡、夏威夷南北岸、潮白人家、星河皓月、首尔甜城等都位于这一区域，建筑用地已基本瓜分殆尽。这一风水宝地被占满之后，后来的开发商们只好把目光集中到了南区和燕郊中心的老城区，甚至离北京更远的燕郊东区也不放过。

燕郊主要楼盘分布一览图▼

燕郊房价于2009年5000元建仓位开始启动，几经起伏，在2015年站上2万元高岗之后，于2016年年底和17年年初狂飙猛进，轻松跨越3万元大关，在刚需和投资客的双重推动下，今年的3、4月份，许多二手房的成交价都在3万5左右，甚至不乏单价4万元的小户型，当地二手房交易大厅天天人满为患，中介公司也迎来了他们的黄金年代。

燕郊近8年房价走势图▼

3月21日，燕郊限购政策出台，非本地户籍居民家庭限购一套住房且首付款比例不低于50%，这一政策明显还为外地投资客留了一道口子，因此，楼市依然高烧不退。

6月2日，重磅限购政策终于出台，非本地户籍居民家庭必须提供当年3年以上纳税证明或社保缴纳证明，方可购买一套住房，补缴的纳税和社保证明不得做为有效凭证。

这一政策出台之后，燕郊楼市终于彻底哑火，瞬间从火热变为死寂。

燕郊房价大跌了吗？

进入7月下旬，燕郊房价大跌的新闻不绝于耳，“跌幅万元”、“房价跳水”这样触目惊心的字眼屡屡见诸报端，对于大多数看客来说，这样的标题总是喜闻乐见的，毕竟，一个只是临着北京的郊县小镇，凭什么房价四万，套牢炒房客，更是大家乐于见到的话题。

那么，在高压双限之下的燕郊楼市，是否真的面临崩盘了吗？8月初，笔者深入燕郊，抽丝剥茧探寻事情的真相。

经过两天的调研与整理，笔者可以负责任地说，燕郊房价，的确降了，而且部分楼盘确实降幅在万元以上，目前成交价与年初最高价差额可达三分之一，简直是断崖式下跌。然而，这就是事情的真相吗？

以燕郊中部大盘天洋城为例，今年三月份的成交价在3万3到3万5之间，目前的成交价在2万4左右，短短五个月，跌幅十分惨烈，而像上上城五期这样位置口碑均不算佳的大盘，2万元以下也可以拿下，这不正是燕郊大涨大跌的明证吗？然而且慢，成交价有时候也是会骗人的。

目前，真实放盘价大部分仍维持在3万元左右，但普遍放盘价与实际成交价相去甚远。

这是由于限购政策使得购买群体成了稀缺资源，为了争夺这有限的资源，少数急于脱手的业主惟一能使用的杀手锏就是降价，大幅降价。

而这些急于变现的业主群体用脚趾头也能猜的到，动用高利贷、高杠杆的炒楼客，手握多套房源，每天数以万计的利息压力使他们如同热锅上的蚂蚁；还有少部分急于支付换房首付的改善群体。对于他们来说，房价降幅过万那都不是事儿，能找到有资质的，最好全款的买房客才是王道。

因此，在一个买方被严重压制的市场上，成交价真的能反应当下的真实价值吗？

燕郊大盘天洋城▼

目前，想趁着燕郊房价大跌来捡漏的投资客不在少数，然而，都卡在了买房资质这一关。

为了解决这一问题，当地中介也想了很多办法，比如买卖双方私下签定买卖协议，买家购买当地社保，三年后再正式过户，或者，给本地有购房资质的人一些好处费，由其出面购买，等时机成熟之后再过户给真正买家，由此甚至滋生了一批这样的本地人群体。

然而，这些暗箱操作模式都风险巨大，真正敢于飞蛾扑火的炒房客毕竟是少数。即便如此，一旦出现急于抛售的超低价房源，仍然能够迅速成交，所以永远不要低估资本的冒险精神。

二手房如此，那么新房呢？

年初，燕郊房价的狂飙让房产商都乐开了花，摩拳擦掌个个准备开盘价破四，狠狠大赚一笔。限购令一出，再加上政府严控新盘开盘价，这两大杀器使得开发商立刻成了霜打的茄子，个个选择缩起头来韬光养晦。

目前，燕郊基本没有新盘在售，不是不想卖，而是开发商想暂避锋头，看看政策的走势再说。你不让我卖高价，我不卖总行了吧。

据了解，目前燕郊也有很少在售的楼盘，如南区某盘，开盘价被控制在两万五以内，明面上开发商在执行政府的指导价，可私下里却要求购房者除房款外，另外交纳数十万的茶水费，这些费用是自然是在台面下交易的，这数十万，一部分用来搞定三年的社保，另一部分用来补偿控价给开发商带来的损失，可谓一举两得，双方共赢。

看到这里，我想大家心里都已经大概有数了吧，如果是你，现在手握燕郊的房产，那么，在这个节点，你会选择低价抛售吗，我想你一定会说，房价分明是假摔嘛，老子又不傻，只要不是资金有压力，谁会现在卖啊，就算资金有压力，也要扛一扛，政策稍微一放松，房价涨回来简直是分分钟的事情嘛！你这样想，燕郊的二手房东一定也是这样想，所以，更多的燕郊房东现在稳稳地握着手中的房源，等待下一次风起猪飞。

这里是否还是屌丝之城？

还有很多人在疑惑，燕郊这个地界，规划混乱，屌丝聚集，城建连四线城市都不如，虽说距离天安门直线距离30公里，可是交通拥堵，不通地铁，每天上下班高峰期公交车能挤死人，每天凌晨披星戴月的出发，晚上披星戴月的回家，这样的生活真的有人可以接受吗？

所以燕郊是否是一支被炒房客炒高的虚假价值股，实际上真实入住率少得可怜呢？

让我来告诉你，真实情况还真不是这样，目前燕郊的实际入住率极高，每天晚上，通顺路两侧密密麻麻的楼盘基本都亮起了灯光，除了大量的刚需自住客，还有很多租房的群体，燕郊楼房的租金十分亲民，精装一居室的租金大约1500，两居室的租金也只有2000左右，和市内比起来简直就是白菜价，当然你可以说太远我不考虑，但是也有大量的群体愿意以距离换取金钱，以市内隔断间的价格来入住高大上社区。

至于交通问题，现在的燕郊与几年前相比已经改善很多，潮白河大桥预计于2017年9月完成施工任务，年底前具备通车条件。京秦高速北京段，预计将于2017年12月完工，从三河可快速抵达东六环。

地铁22号平谷线已经开工，将直达燕郊腹地，虽然预计通车时间在2020年，但燕郊的交通状况会越来越好却是不争的事实。

潮白河大桥▼

京秦高速北京段▼

22号地铁线规划图▼

除此之外，增加了大量直通市内的公交车辆与班次，如直达国贸的公交车，如果在非拥堵时段，1个小时之内就可以到达国贸，而一些大型楼盘，如天洋城，则配置了数十辆社区大巴，每天往返于燕郊和国贸之间，大大缓解了公交压力，同时也给了业主更舒适的乘坐体验。

还有不容忽视的一点，就是北京副中心落户通州对燕郊带来的影响，北京副中心的落子位置在通州的潞城、宋庄一带，这一区域与燕郊恰好分列于潮白河的东西两侧，直线距离不过七八公里。

北京副中心搬迁之后，会对通州的产业升级和经济发展带来多大的影响，谁也不敢确定，但是，从政府的思路来讲，决心走出这一步就是为了分散中心区的人口压力，目的是让人口东迁，要让人口自愿东迁，就必须在通州形成一个新的经济中心，有了更好的就业环境，人们才有东迁的动力。

那么，我们假定，如果未来几年能在潞城镇附近形成一个新的CBD，或者是类似于上地的科技产业园，那么，距离潞城一河之隔的燕郊，房价空间会有多大呢？五万，六万，还是更高？

未来会告诉我们答案

让我们停止这种令人血脉贲张的想象，回归当下的燕郊楼市。

今天，不仅是燕郊楼市，国内绝大多数一二线城市，以及一线周边的热点区域，都处于急冻的状态，我能感觉到，面对楼市的疯狂，政府也有了深深的无力感，既然已经积重难返，那就干脆先说一个字——定，让近乎癫狂的楼市和人群先定在原处，然后再去慢慢寻找解决方案。

目前，政府频频出台的各项政策，包括租售同权，包括共有房产，包括大量公租房的建设，都能看出是对当下楼市困局的探索，我们能看出，当前的政府比以往任何时候都更加迫切地要解决楼市问题，甚至不惜付出一定的代价。

虽然很多人目前并不看好这些政策，那是因为在多年政策向左，楼市向右的教育下，几乎所有人都成了坚定的看多派，然而，永远不要低估了共产党的决心和能力，在这个波涛诡谲、各方角力的时代，没有人知道，哪一根稻草会最终压倒庞大的骆驼。

所以，不要相信任何专家的预言，目前，我们就先定住，静静等待下一步的时局变化，如果房价趋稳，政策有了松动的迹象，你还坚定地要在环京投资楼市，那么，燕郊应该是一个不错的选择。

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