影响整体可控，熨平利率周期——房地产贷款集中度管理要求点评（海通固收 姜珮珊、孙丽萍）
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影响整体可控，熨平利率周期
——房地产贷款集中度管理要求点评
（海通固收 姜珮珊、孙丽萍）
12月31日，房地产市场迎来了年末最后一个监督管理要求，由中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，主要内容及影响是：
1）5个分档、2个分类、差别化过渡期、可适度弹性、配合资管新规实施。具体来看，
（a）分五档对房地产贷款集中度进行管理；（b）分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限；（c）监管层采取了分类分档、差别化过渡期且过渡期时间长达2~4年、区域调节机制等多种机制安排；（d）第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求有适度的弹性，个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施；（e）配合资管新规过渡期的实施，此外，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
2）对债市影响展望
地产融资分档调控，影响整体可控。根据我们的测算，分档监管影响约三成左右的上市银行，央行也表示“大部分银行业金融机构符合管理要求……个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施”。
优化信贷结构，利率周期被熨平。限制地产融资占比有利于优化信贷结构，引导金融业支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资。房企三道红线试点叠加地产贷款集中度管控，资金流向房地产领域的监管维持收严基调，21年房地产融资增速将有所放缓，表内资金向债市倾斜力度有望边际改善，资金角度和基本面角度都对债市偏利好。
地产债分化加大。信用债方面，分档调控背景下，以往房企靠加杠杆实现规模超车的经验难以复制，主体分化进一步加剧，稳健龙头实则受益，可适当拉长久期，高杠杆房企密切关注降债务进度，如有实质改善可择机参与，而对于一些风险较大特征的主体（即土储少或者布局差、短期有拿地压力；去化存在难度，资金回笼有障碍；规模较小，降杠杆过程中面临业务进一步萎缩的风险），建议谨慎规避。
展望1月债市，熊市反弹行情已进入尾声。第一，20年11月下旬以来我们推荐的配置曲线两端效果较好，但到了当前性价比有所下降，截至12月31日，3M~7Y国债均位于30%分位数上下，10Y、30Y国债仅位于20%分位数上下，而国开债均在20%分位数以下。第二，当前债市依然处于熊市磨顶阶段，基本面整体利空债市，货币“不急转弯”不代表不转弯，因此本轮行情属于反弹而非反转。熊市反弹持续时间较短（平均22天）、幅度有限（平均17BP），本轮熊市反弹持续时间（42天）和幅度（23BP）均位于05年以来的历史次高值。第三，高频数据显示债市情绪高涨，机构有加杠杆加久期倾向，尽管春节前央行或呵护资金面，但资金利率已位于政策利率之下，货币利率难以持续偏离政策利率，一致预期下小心反转。因此，我们认为本轮熊市反弹行情已进入尾声，建议交易性机构适当获利了结，维持春节前十年期国债收益率3.1%~3.3%区间震荡的判断。预计21年全年十年国债位于3.0~3.5%区间震荡，保险、银行等配置机构可以考虑逐渐配置。
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《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》主要内容是5个分档、2个分类、差别化过渡期、可适度弹性、配合资管新规实施，具体来看：
第一、房地产贷款集中度管理制度
1）五个分档。管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间，分五档对房地产贷款集中度进行管理。第一、二、三、四、五档的基准分别为中资大型银行、中资中型银行、资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。
2）两个分类。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。五个分档对应的房地产贷款占比上限依次为40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%；个人住房贷款占比上限分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。
3）差别化过渡期。对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，过渡期为2年（自通知实施之日起，下同）；超出2个百分点及以上的，过渡期为4年；房地产贷款占比、个人住房贷款占比过渡期分别设置。
4）可以有适度的弹性。第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。此外，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
5）配合资管新规过渡期的实施。资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。
第二、从上市银行看房地产贷款分档监管影响几何？
（1）个人住房贷款占比方面，39家上市银行中，超出警戒线的有9家。根据AH上市银行2020年H1财报数据来看，39家（6家大行、9家股份行、15家城商行、9家农商行）上市银行中个人住房贷款占比（2020H1）超出对应分档监管警戒线的有9家。其中4家超出2个百分点以内，处于第一档的有建设银行和邮储银行，处于第三档的有郑州银行和徽商银行；另外5家超出2个百分点以上，处于第二档的有招商银行和兴业银行，处于第三档的有中原银行、青岛银行和成都银行。
（2）房地产贷款占比方面，39家上市银行中，超出警戒线的有12家。4家超出两个百分点以内，另外8家超出2个百分点以上，且主要是第一、三分档的银行（未剔除住房租赁有关贷款，因此数据偏高）。
（3）两个分类占比均超出警戒线的有7家银行。主要是第二档的股份行和第三档的城商行，其中2家未均超出两个百分点以内，5家均超出2个百分点以上。
从上市银行房地产贷款占比来看，分档监管影响约三成左右的上市银行，但有2年或4年过渡期，其中对于第三档的银行或有增减2.5个百分点的灵活空间，总体来看，房地产贷款集中度监管的影响整体可控。
第三、对债市影响展望
地产融资分档调控，影响整体可控。20年的三道红线试点是从企业角度出发监管房地产融资，而此次房地产贷款集中度管理则是从融资角度限制地产融资，也是房地产金融审慎管理制度的重要内容。监管层采取了分类分档、差别化过渡期且过渡期时间长达2~4年、区域调节机制等多种机制安排。根据我们的测算，分档监管影响约三成左右的上市银行，央行也表示“大部分银行业金融机构符合管理要求……个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施”。
优化信贷结构，利率周期被熨平。限制地产融资占比有利于优化信贷结构，引导金融业支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资。地产融资偏紧、“房住不炒”大基调和因城施策影响下，地产周期被熨平，而我国利率跟随基本面、尤其是地产周期波动，我国利率周期整体也处于顶部趋降、波动收敛的趋势。房企三道红线试点叠加地产贷款集中度管控，资金流向房地产领域的监管维持收严基调，21年房地产融资增速将有所放缓，表内资金向债市倾斜力度有望边际改善，资金角度和基本面角度都对债市偏利好。
地产债分化加大。信用债方面，分档调控背景下，以往房企靠加杠杆实现规模超车的经验难以复制，主体分化进一步加剧，稳健龙头实则受益，可适当拉长久期，高杠杆房企密切关注降债务进度，如有实质改善可择机参与，而对于一些风险较大特征的主体（即土储少或者布局差、短期有拿地压力；去化存在难度，资金回笼有障碍；规模较小，降杠杆过程中面临业务进一步萎缩的风险），建议谨慎规避。
展望1月债市，熊市反弹行情已进入尾声。第一，20年11月下旬以来我们推荐的配置曲线两端效果较好，但到了当前性价比有所下降，截至12月31日，3M~7Y国债均位于30%分位数上下，10Y、30Y国债仅位于20%分位数上下，而国开债均在20%分位数以下。第二，当前债市依然处于熊市磨顶阶段，基本面整体利空债市，货币“不急转弯”不代表不转弯，因此本轮行情属于反弹而非反转。熊市反弹持续时间较短（平均22天）、幅度有限（平均17BP），本轮熊市反弹持续时间（42天）和幅度（23BP）均位于05年以来的历史次高值。第三，高频数据显示债市情绪高涨，机构有加杠杆加久期倾向，尽管春节前央行或呵护资金面，但资金利率已位于政策利率之下，货币利率难以持续偏离政策利率，一致预期下小心反转。因此，我们认为本轮熊市反弹行情已进入尾声，建议交易性机构适当获利了结，维持春节前十年期国债收益率3.1%~3.3%区间震荡的判断。预计21年全年十年国债位于3.0~3.5%区间震荡，保险、银行等配置机构可以考虑逐渐配置。
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