奥克兰房价连跌三个月！主流银行再放狠话：还要大跌10%，前景很黑暗！房市巨变前兆？
本期天维投资，财哥和你聊聊每月更新一次的房价数据。
3月14日，新西兰房地产协会（REINZ）发布最新的2月份房地产价格报告。
报告显示，全国房价同比继续攀升，环比则较为温和，而奥克兰则出现了连续三个月的下滑，整体价格维持平稳。
报告指出，尽管销售活动出现下降，但市场需求依然存在，市场库存也出现上升趋势。
最新房价数据一发，新西兰主流银行便纷纷“放狠话”。
ANZ表示，降幅和其对房价的预期相一致：房价将会在2022年降10%，风险也持续存在。
Kiwibank的总结更为言简意赅：
The outlook for the housing market darkens further.
关于此前两个月的房价报道，请点击查阅：2021年12月，2022年1月。最新新西兰和奥克兰房价走势如下：
01年涨幅迅猛回落 奥克兰连跌
具体而言，新西兰住宅物业中位数价格年涨幅达到了13.5%，从去年2月的78万纽币，增至如今的88.5万纽币。不过，相比此前动辄超过20%的数值，有了明显回落。
新西兰不包括奥克兰的住宅房地产中位价，从2021年2月的65.1纽币，上涨20.6%至78.5万纽币，创下这一数字的历史新高。
奥克兰住宅物业价格中位数年增幅为8.2%，这是罕见的一位数年增幅，去年奥克兰的房价屡屡创下新高，突破记录。
这一新西兰超级都市的房价，从去年2月的110万纽币，增至119万纽币。环比来看，2月房价对比1月下降了0.8%。
这一数字，是自2020年6月以来，奥克兰录得的最低年度百分比增幅。
其他指数方面，衡量全国住宅物业价值变化的新西兰REINZ房价指数 (HPI) ，从去年2月的3655涨至4178，年增长率为14.3%。
02六大区房价创记录 基督城补涨
2月，新西兰有六个大区的中位数都达到了创纪录的水平，高于2月的平均水平。此外，有23个地区 (TA) 的房价中位数也创下记录。
- 坎特伯雷：同比从56万纽币，增长28.6%至72万纽币。其中，基督城（73.1万纽币）的房价中位数创下新纪录。- 塔拉纳基：年增幅为27.9%，从52万纽币增至66.5万纽币。其中，新普利茅斯区（73万纽币）的房价中位数，达到创纪录的水平。- 南地：年增长幅度为24.6%，从39万纽币增加到48.6万纽币。该地区所有三个TA均达到创纪录的中位数房价水平，其中就包括因弗卡吉尔市（484,500纽币）。- 奥塔哥：年度增幅为24.4%，从65.1万纽币增至81万纽币。其中，但尼丁市（68.5万纽币）、皇后镇湖区（138.5万纽币）和怀塔基区（50.5万纽币）的中位数价格，都达到创纪录的水平。- 吉斯本：年增20.2%，从59.5万纽币增加到71.5万纽币。- 丰盛湾：年涨13.2%，从848,250纽币增至96万纽币，这是该大区连续第三个月创下中位数新高。其中，罗托鲁阿（72万纽币）和陶朗加市（110万纽币）等地的房价中位数创下纪录。
拍卖数据方面：2月，新西兰拍卖了1231处房产，占所有已售房产的22.0%，低于去年同期的28.4%。
拍卖销售比例最高的是吉斯本，为54.3%，不过也低于去年同期的70.3%；坎特伯雷的拍卖占比第二高，为34.8%，去年同期为25.8%；奥克兰紧随其后，拍卖占比为31.8%，低于去年的45.6%。
03奥克兰涨幅垫底 市场悄然转向
同比来看，价格涨幅最低的地区是马尔堡和奥克兰，分别为6.5%和8.2%。
REINZ首席执行官Jen Baird表示：“过去几个月市场情绪发生了变化，这在2月的数据中表现更为明显。
“尽管房产价格保持强劲，所有地区环比都在上涨，但销售数量却持续呈现下降趋势，新西兰各地供应增加缓解了需求压力，这可能会进一步缓解未来几个月的价格增长。
“2月，全国房价中位数虽从去年11月的峰值（92.5万纽币）有所下降，但继去年12月和今年1月的下跌之后，2月的价格再次出现了0.6%的温和反弹。
“坎特伯雷的中位价继续增长。然而，自2021年11月‘登顶’后，奥克兰的年增长率大幅下降，达到自2015年底LVR限制并开始有效抑制房价以来，这座城市房价环比增长的最低水平。
“如今，买家担心多付（FOOP）的情绪正在升温，其中一些人还将面临法规变化给其借贷能力所带来的额外影响。随着市场情绪的转变以及买家预期调整，卖家也将需要调整预期以迎合市场。”她说。
04销售额同比下降 供需关系倾斜
在整个新西兰，2022年2月的住宅物业销售数量同比从8324套，下降到5597套，降幅高达32.8%。
不过，与1月相比，销售额增长 48.8%。经季节性调整的数据则显示，这一数据其实是环比下降3.2%，这表明2月的表现相比往常依然要弱一些。
新西兰（不包括奥克兰）的销售量年降幅为28.8%，从5412套，降至3856套，这是自2011年以来2月录得的最低销售量。
所有地区的销售额均出现同比下降，具体如下所示：
- 奥克兰售出房产数量年降幅为40.2%，从2021年2月的2912套，降至2022年2月的1741套。
Jen Baird表示，虽然价格继续以较为温和的速度上涨，但销售活动却在下降。随着市场上更多房源出现，供需关系正在倾斜。
“信用合同和消费者金融法案 (CCCFA)、LVR（贷款价值比）限制的重新引入和OCR（官方现金利率）的增加及进一步走高预期，正影响越来越买家持有谨慎态度。
“我们从全国各地的中介处了解到，Open Home和拍卖室都变得更为安静。
“去年可供出售的房产数量创下历史新低，再加上低利率和对LVR的预期等因素，新西兰房地产市场面临着一种紧迫感。然而，到2021年底，上市数量出现激增，这种情况一直持续到2月。
“新西兰各地挂牌量增长了7.5%，这为市场带来了更多选择。Hawke's Bay、Manawatu/Whanganui和惠灵顿的房源数量，都比去年2月多出25%以上。
“供应增加和需求疲软，都对销售活动产生了抑制作用。市场情绪已经发生变化，随着购买压力的缓解，我们观察到市场上的竞争、紧迫性和销售都出现了降低趋势。”她说。
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05主流银行：一年跌5% 前景很“黑暗”！
REINZ最新数据发布后，Kiwibank随即发文，称“房地产市场前景进一步暗淡”。英文原文是：
The outlook for the housing market darkens further.
Kiwibank高级经济学家Jeremy Couchman表示，信贷条件收紧和Omicron变异新冠毒株所带来的持续需求冲击，削弱了新西兰房价增长率。房价涨幅现在还不及去年8月峰值的一半。
与去年2月相比，房屋销售量也下降了32.8%，售出房屋所需天数中位数则跃升至38天，这些数据表明未来市场将进一步宽松。
基于此，Kiwibank下调了房价前景：预计今年第四季度房价下跌3%，到2023年初累计下跌5%。
新西兰最大商业银行ANZ同样发表言论，称：
“0.8%的降幅和我们对房价的预期相一致，这已经是（奥克兰）房价连续三个月出现下降了。我们预期，房价将会在2022年降10%，风险也将持续存在。”
图片来自ANZ最新报告
“市场正在放缓的明显迹象是，卖出天数中位数跃升了6天，几乎回到了去年德尔塔封锁期间的水平，与历史平均水平也相差无几。
“究其原因，Omicron可能促成了销售天数的增加。一些潜在买家可能不愿意露面，比如参加Open Home。奥克兰是Omicron受灾最严重的地区，其销售天数激增12天，至42天的高位。”
图片来自Kiwibank最新报告
尽管如此，Kiwibank认为，收紧的信贷条件仍然是房地产市场需求的主要抑制因素。
去年底修订的《信贷合同和消费者金融法》（CCCFA），在2022年初对抵押贷款起到了收紧和限制作用。
“政府已采取行动放宽上述法案，无疑是受市场欢迎的。但调整CCCFA，并不能挽救市场，使其免受未来价格下跌的影响。
关于CCCFA的调整，可点击查阅：重磅！信贷新规终于放宽！借款人松一口气？别高兴太早…“治标不治本！”
“这是因为，市场上有更大的力量在起作用，比如国内和国外通货膨胀迅速上升。在产能已受限的经济体中，Omicron正在推高国内通胀水平。
Kiwibank指出，乌克兰战争也导致大宗商品价格（如油价）飙升。新西兰央行为控制通胀而采取的举措，可能会导致抵押贷款利率在未来进一步上升。
“我们预计，新西兰央行将在明年将官方现金利率（OCR）提高至3%。抵押贷款利率已经在向上调整以适应这一新常态。”
根据最近的发展，Kiwibank更新了房价预测。
具体而言，年度房价增长预期从今年下半年开始真正下滑。预计第四季度价格将下跌3%。而到2023年初，房价将累计下跌5%。
图片来自Kiwibank最新报告
“我们预期的房价下跌幅度，仍然远低于其他预测者，有两个主要原因：
“首先，劳动力市场为家庭抵御重大收入冲击提供了坚实屏障。预计今明两年失业率将保持在4%以下。抵押贷款持有人将能够继续有能力偿还抵押贷款，租户也可以支付租金。
“在没有经济衰退导致失业率飙升的情况下，我们认为强制销售和房价下行压力将会减少。高通胀、Omicron疫情都让经济衰退风险上升，但这并不是我们的核心预测。
“第二，基于BC（建筑许可）数量，新房供应数量预期大幅跃升，而建筑业仍然面临主要材料短缺和劳动力匮乏等问题，在Omicron之下更为严峻。
“新西兰的住房短缺问题虽然在新冠危机下有所缓解，但依然存在。但是我们期待规划的供应最终将会到来，并压制房价反弹。”
对于最新房价指数
以及主流银行下跌预期
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