3.26新政致买受人失去购房资格，法院判合同免责解除、卖方返还定金！

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3.26新政致买受人失去购房资格，法院判合同免责解除、卖方返还定金！

原创 2017-09-15 专业规则创新价值 张涛律师

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-125）

3.26新政致买受人失去购房资格，法院判合同免责解除、卖方返还定金！

---聂某与姚某、某房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】

3.26新政购房资格合同解除定金违约金合同免责解除

【要点提示】

3.26新政的出台导致买受人失去购房资格，三方签订的房屋买卖合同已经无法继续履行，该合同已不再具有存续的必要。因合同无法履行不可归责于当事人任何一方，买受人对此不存在任何过错，且合同补充条款明确约定因国家政策导致的不允许买房、过户，三方免责，故买受人要求免责解除房屋买卖合同的主张合法有据，法院应予以支持，合同免责解除后出卖方应返还已经收取的定金。

【当事人信息】

原告：聂某（买受人）

被告：姚某（出卖人）、某房产经纪有限公司（以下简称某公司）

【案情简介】

2017年3月19日聂某、姚某、某公司三方签订了房屋买卖合同，姚某将北京市某室房屋出售给聂某，价款为65万元，双方于2017年4月15日进行网签、过户。合同的补充条款约定：因国家政策导致的不允许买房、过户，三方免责。签约当日，聂某依约向姚某给付定金5万元。涉案房屋系商业、办公类项目。

合同履行过程中，2017年3月26日，北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称3.26新政），个人购买已销售的商办类项目，应当符合：1.名下在京无住房和商办类房产记录；2.在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。聂某丧失购买涉案房屋的资格，无法继续履行房屋买卖合同。因姚某不同意解除房屋买卖合同，拒不退还5万元购房定金，聂某诉至法院，请求：1.免责解除三方签订的房屋买卖合同；2.姚某归还购房定金5万元。

【法院判决】

1、免责解除聂某与姚某、某公司签订的房屋买卖合同；

2、姚某于返还聂某购房定金5万元。

【案件解析】

一、买受人主张免责解除合同，法院为何予以支持？

3.26新政的出台导致聂某失去购房资格，三方签订的房屋买卖合同已经无法继续履行，该合同已不再具有存续的必要。因合同无法履行不可归责于当事人任何一方，聂某对此不存在任何过错，且合同补充条款明确约定因国家政策导致的不允许买房、过户，三方免责，故聂某要求免责解除房屋买卖合同的主张法院予以支持。