未实际收到而拒绝在面签《首付款声明书》上签字，合同解除卖方是否需承担责任？
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-070）
未实际收到而拒绝在面签《首付款声明书》上签字，合同解除卖方是否需承担责任？
---高某与韩某房屋买卖合同纠纷案法律解析
【关键词】
网签 真实意思 强制性规定 根本违约 合理期限 违约金理房通托管
【要点提示】
买、卖双方在银行办理贷款手续过程中，银行要求在《首付款声明书》上签字表示确认收到首付款金额，出卖人以其未收到首付款为由，拒绝在《首付款声明书》上签字的行为理由正当，导致该情况的原因系因合同约定内容与银行办理贷款内容存在矛盾，故买受人主张出卖人拒绝在批贷手续《首付款声明书》签字的行为，违反了先合同义务，应承担违约责任的请求，于法无据。这里值得注意的是，房屋买卖合同解除后，买受人要求出卖人支付中介服务费，因合同未能依约履行的过错不在出卖人，故其相关权利义务可另行主张。
【当事人信息】
原告：高某（买方、上诉人）
被告：韩某（卖方、被上诉人）
第三人：房产中介公司
【案情简介】
2016年1月10日，韩某与高某就位于北京市通州区×号房屋（以下简称涉案房屋）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），该合同第四条成交价格、付款方式及资金划转方式中（三）主要约定：1、高某向韩某支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给韩某。（四）关于贷款的约定：高某向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给韩某，高某拟贷款金额为220万元。同日，高某、韩某与房产中介公司签订《补充协议》，该协议第二条关于房屋交易具体事宜中主要约定：4、首付款：高某于产权过户前三个工作日内将第一笔首付款83万元以理房通托管的方式支付给韩某，后高某缴纳居间代理费85650元。
上述合同签订后，高某于2016年1月17日支付韩某定金10万元。高某于2016年1月29日通过购房资质审核，而后双方因办理银行贷款面签时需要在《首付款声明书》（内容为：“……经与韩某协商首付款为元人民币。高某已支付给卖方该笔首付款；韩某已收取该笔首付款；以此证明此次房产交易的真实性。”）上签字问题上产生争议，韩某认为其没有实际收到首付款，故不能签字。而高某认为《首付款声明书》上的签字只是因银行金融管理流程的需要，且其已经交付了定金10万元，也应作为首付款的一部分，韩某有义务配合其进行银行面签手续。双方在为此事协商过程中，高某也不同意全部将首付款通过理房通托管的方式先行给付，因此银行贷款手续并未办理成功。之后，房产中介公司曾向韩某发出催告函，要求其配合本次交易的房屋购买人，办理交易房屋的银行贷款面签手续。高某委托律师向韩某寄送律师函，要求韩某于2016年4月30日前配合高某前往银行办理相应的手续及合同后续的相关义务。韩某于2016年4月28日向高某发送了催告函，要求其于接到该告知函二十日内办理完毕批贷手续，否则将视为其不能办理批贷手续，韩某方将解除合同。后高某于2016年5月13日向韩建新寄送了《解除合同通知书》，韩某于2016年5月14日收到该文件，并出具《关于解除合同的回复函》，同意高某关于解除双方于2016年1月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的决定，且同意上述合同于2016年5月14日解除，但不认可高某关于合同无法继续履行所述的事实和理由。双方经过多次协商、沟通、均未果。
高某诉至法院，请求：1、请求确认双方于2016年1月10日签订的房屋买卖合同已于2016年5月14日解除；2.请求韩某支付自2016年3月19日至2016年5月14日未配合高某办理贷款申请手续违约金86625元（按每日房屋总价款万分之五计算）；3.请求韩某支付根本违约金630000元（房屋总价款的20%计算）；4.请求韩某退还定金10万元；5.请求韩某支付中介服务费85650元。
【法院判决】
一审：1、确认解除高某与韩某于二○一六年一月十日就位于北京市通州区×号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及于二○一六年二月十六日就上述房屋签订的网签合同（合同编号：×）；2、韩某返还高某定金人民币十万元；3、高某协助韩某办理位于北京市通州区×号房屋网签注销手续；4、驳回高某的其他诉讼请求。
二审：驳回上诉，维持原判。
【案件评析】
一、法院为何认定，买、卖双方所签订的房屋买卖合同已解除？
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，高某与韩某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。但在合同履行过程中，双方因首付款支付时间问题产生争议。从合同约定时间看，高某应于产权过户前三个工作日内将首付款支付给韩某，但双方在办理贷款申请手续时需要韩某签署已经收取首付款的《首付款声明书》，合同约定与办理购房贷款手续的要求存在冲突，双方各执一词，未能就此争议达成一致。现双方均同意确认就涉案房屋交易签订的房屋买卖合同于2016年5月14日解除，法院对合同解除不持异议。
二、法院为何认定，卖方以未实际收到首付款为由拒签面签《首付款声明书》的行为不构成违约？
买、卖双方在银行办理购房贷款面签时因首付款的支付问题产生争议，合同虽约定首付款的支付时间应为产权过户前三个工作日，但买、卖双方在银行办理贷款手续过程中，银行要求在《首付款声明书》上签字表示确认收到首付款金额，韩某以其未收到首付款为由拒绝在《首付款声明书》上签字，其拒绝在不真实的文件上签字理由正当，导致该情况的原因系因合同约定内容与银行办理贷款内容存在矛盾，故高某主张韩某拒绝在批贷手续《首付款声明书》签字的行为，违反了先合同义务，应承担违约责任的请求，于法无据。双方应按照合同约定协商确定办理相应手续的具体日期，房产中介公司虽向韩某告知网签手续已通过，但并未向其明确告知办理购房贷款的具体日期，故在此情况下，高某主张韩某超过合理期限办理购房贷款构成根本违约，于法无据。高某要求韩某支付中介服务费，因合同未能依约履行的过错不在韩某，故其该项主张依据不足，相关权利义务可另行主张。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。
第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条之规定:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
易居房产律师团 原创声明
本文仅以现行有效的相关法律、法规及政策为依据，如相关依据有所调整，以调整后的为准；如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。
买房、卖房、继承、析产、分割、确权、陪购、陪售，代理谈判、签约、争议解决。
敬请关注：易居房产律师网
http://www.maxfcls.com/(PC端)
http://www.maxfcls.com/wap/(移动端)
法律咨询电话：13911056513
Email: yijulawyer@sina.com
易居房产律师团队合照
专注房产十三年
专业房产争议解决
易居房产律师团订阅号
易居首席张涛律师订阅号
点击下方文章标题，可阅读更多原创文章
□违约解除房屋买卖合同，卖方被判赔偿溢价损失136万余元|终审 不具备上市条件央产房买卖合同被判解除，责任和损失如何负担？
□违约解除房屋买卖合同，卖方被判赔偿溢价损失175万余元|初审 不具备上市条件央产房买卖合同被判解除，责任和损失如何负担？
□央产房买卖合同被判解除，怎样认定买卖双方的损失和负担（下） 不具备上市条件央产房买卖合同被判解除，责任和损失如何负担？
□央产房买卖合同被判解除，买、卖双方各自应承担什么责任（上） 不具备上市条件央产房买卖合同被判解除，责任和损失如何负担？
□将公共服务配套设施产权办到社会群众组织名下，是否属于登记错误？
□出售不真实无证农村集资房,居间方被判承担15万补充赔偿责任
□公房承租人将公租房交付他人占有使用，房改后售出该房归谁所有？
□易居房产律师团首席张涛律师出镜央视，详解以房养老的法律风险及应对之策
□买卖、赠与和继承，哪种方式房产过户税费最低？|2017最新版
□为养老将房屋赠与并过户给子女，受赠人不尽赡养义务能撤销吗？
□使用已故配偶工龄优惠购得公房，是个人财产还是夫妻共同财产？
□出资、居住使用，不足以证明借名登记约定，诉请确权、过户被判驳
□有限产权房出售超标房款未约定，属房屋标的权属瑕疵出卖人应担责