对相邻联排别墅外扩，搭建行为如何正确维权？
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-123）
对相邻联排别墅外扩，搭建行为如何正确维权？
---张某诉薛某相邻关系纠纷案例解析
【关键词】
联排别墅 外扩 违法搭建 相邻权 违法建筑 恢复原状 诉讼时效 主体适格
【要点提示】
相邻一方改变房屋使用性质和房屋结构的行为，如果对相邻方造成相邻妨碍，相邻方可以主张排除妨碍，恢复房屋原状；但其主张恢复房屋使用性质，不属于民事相邻关系的调整范围。
【当事人信息】
原告：张某
被告：薛某
【案情简介】
张某、薛某分别系某联排别墅相邻物业132号房屋、131号房屋的业主。薛某2009年取得131号房屋的产权，该房屋为四联排别墅的最东面，张某与其配偶许某2005年取得132号房屋的产权，该房屋在131号房屋的西面，131号房屋和132号房屋共用一面墙壁。薛某所有的131号房屋东面、南面、北面外扩，原在南面的大门改在房屋的东面，北面通道内被告设置两扇门搭建成一杂物间。张某与许某所有的132号房屋在原两层楼的房屋基础上加盖成三楼，131号、132号房屋所在的四联排别墅除131号房屋为均已经加盖成三楼。2014年1月26日，薛某将张某、许某诉至法院，要求张某、许某拆除违法搭建的楼层，排除对131号房屋的妨害,该案尚在处理中张某认为薛某将131号物业东、南、北面墙比产权界定范围外扩，侵占了该物业周围的公共绿化面积和公有面积。此外，薛某在其房屋周围的道路公共区域违法搭建围栏和储藏室，阻断了一条消防通道的通行，又侵占了另一条消防逃生通道的部分通行空间。道路公共区域和公共绿化属小区所有业主共有，薛某名下物业的私建部分不但侵占了公共空间，还妨碍了消防逃生通道的通畅，给张某的居住安全造成了极大的隐患。经多次交涉未果，2014年3月11日，张某提起本案诉讼，要求薛某：（一）拆除在消防通道搭建的违法建筑，排除对公共区域的侵占和对原告通行权、安全居住权的妨害；（二）将131号房屋外扩的墙面恢复原状，排除对公共绿化面积和道路公共区域的侵占，保障其居住环境权。
【法院判决】
一、被告薛某于判决生效之日起十五日内拆除131号全幢房屋北面搭建的杂物间；
二、驳回原告张某其余诉讼请求。
【案件解析】
一、仅部分业主是否有权提起相邻关系纠纷诉讼？
所有权人可以直接成为相邻关系案件的当事人。本案中，张某是
132号房屋的产权人之一，对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分等权利，故张某的主体适格。
二、相邻联排别墅搭建行为已完成，受影响业主是否仍有权提
起诉讼？
相邻关系案件中的排除妨害请求权和停止侵害请求权不适用时效，而损害赔偿请求权则适用诉讼时效。本案中，薛某的搭建行为完成后，其对张某的相邻权造成影响的行为一直持续至今，且张某的诉讼请求是排除对公共区域的侵占和对原告通行权、安全居住权的妨害，故本案尚未过诉讼时效。
三、法院如何判断相邻联排别墅的搭建影响了其他业主的相邻
权？
不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。薛某搭建的杂物间影响了张某的通行，故张某要求薛某拆除杂物间的诉讼请求，法院依法予以支持。
四、对相邻联排别墅的外扩、搭建行为的正确维权方式？
（一）处理相邻关系的原则：不动产的相邻各方，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
（二）哪些不属于相邻权民事案件的受理范围？应如何解决？
1.违章建筑不构成相邻妨碍的，相邻方要求拆除的，不予支持。
2.一方改变房屋使用性质和房屋结构的行为，如果对相邻方造成相邻妨碍，相邻方可以主张排除妨碍，恢复房屋原状；但其主张恢复房屋使用性质，不属于民事相邻关系的调整范围。
3.一方的行为经过行政许可，但对相邻方构成相邻妨碍，可告知其先进行行政诉讼，否则不予受理或裁驳。
本案中，薛某将131号房屋东扩、南扩和北扩，是否影响公共绿地和通道的使用，不属于本案相邻权的处理范围，故张某要求薛某将外扩的墙面恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。
【涉案法条】
《中华人民共和国民法通则》第八十三条
不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》第七条
当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉。因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议，属于民事案件受案范围。违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者脱落、坠落造成他人报害，按照侵权责任法相关规定处理。
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