【关键词】

无权处分   夫妻共同财产   合同解除  消灭抵押权  逾期还款  违约金  继续履行  变更诉讼请求

【要点提示】

出卖人无权处分夫妻共有房屋，买受人请求继续履行房屋买卖合同，而出卖人则以买受人逾期付款构成违约，反诉其承担违约责任并解除合同。本文所选案例，出卖人妻子对出售房屋并不知情同意，房屋买卖合同虽有效但属履行不能，经反复释明，买受人拒绝变更诉讼请求仍坚持继续履行合同，则只能予以驳回，买受人多次逾期付款构成合同约定违约及单方解除合同条件，对其请求解除合同并判令买受人承担相应违约责任予以支持。

【当事人信息】

原告：程某（买受人、反诉被告、上诉人）    

被告：范某（出卖人、反诉原告、被上诉人）

【案情简介】

程某与范某及原审第三人陈某、上海浦东发展银行股份有限公司北京分行（以下简称浦发银行北京分行）、宋某、程某1、程某2房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2014年2月19日作出判决后，程某上诉，二审法院于2014年9月4日作出裁定撤销原判，发回重审。  

程某与宋某系夫妻关系。程某1、程某2系程某和宋某之子。范某与陈某系夫妻关系，二人于1986年3月登记结婚。

2006年11月30日，范某与神华房地产有限责任公司签订《北京市商品房预售合同》。合同约定，购房总价款为2982063元；范某首期支付购房总价款的30%，其余价款向上海浦东发展银行北京知春路支行借款支付（陈某为相应借款合同上的抵押物共有人）。

2010年5月17日，范某取得涉诉房屋所有权证。共有情况为单独所有。

2009年5月15日，程某（乙方，购买方）与范某（甲方，出售方）签订了《购房协议书》。该协议主要约定：出售价格为400万元整；乙方向甲方交付定金20万元，乙方在此协议签订后三十个工作日内补齐首期购房款205.6万元；甲方剩余房款在浦发银行北京分行住房贷款194.6万元，从2009年6月开始，甲方月还款由乙方承担，如因乙方原因导致甲方连续三个月无法正常还款属于乙方违约，乙方应赔偿甲方违约金40万元整，甲方有权单方解除此协议。...如因甲方原因导致此房屋无法正常交易，属于甲方违约；...；待乙方还清银行贷款之后，甲方应无条件配合乙方办理房屋过户手续。

《购房协议书》签订后，程某给付范某购房首付款150万元，并自2009年6月起代替范某向浦发银行北京分行偿还住房贷款。还款期间，程某曾多次逾期还款（注：逾期还款行为将对个人信用造成较大影响，此信用不良记录很难消除）。其中2010年5月及9月、2011年9月、2012年11月逾期持续时间超过3个月。但程某已将逾期款项及相应罚息予以偿还。

2009年5月15日，范某将涉诉房屋交付程某。程某对涉诉房屋装修后入住。目前，涉诉房屋由程某及宋某、程某1、程某2居住使用。后由于程某已经准备好资金，可以全额偿还银行贷款，但范某拒绝协助办理提前还款手续。双方经多次沟通、协商，均无果。

程某遂诉至法院，请求：1.判令我代替范某一次性清偿范某与浦发银行北京分行签订的《个人购房借款（综合）合同》项下的剩余贷款，消灭涉诉房屋上的抵押权；2.判令范某协助办理涉诉房屋所有权的转移登记手续，将涉诉房屋登记至我名下。

范某亦提起反诉，请求：1、解除《购房协议书》；2、程某给付违约金40万元；3、程某返还涉诉房屋。

【法院判决】

一审：1.解除程某与范某签订的《购房协议书》；2.程某给付范某违约金人民币二十万元；3.程某将房屋返还范某，第三人宋某、程某1、程某2承担协助返还义务；4.驳回程某的全部诉讼请求；5.驳回范某的其他反诉请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、法院为何不支持买受人继续履行房屋买卖合同的诉讼请求？

程某与范某签订的《购房协议书》系签字双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效；双方当事人均应按照约定履行自己的义务。涉诉房屋虽登记于范某名下，但实为范某与其妻陈某的夫妻共同财产。范某与程某签订房屋买卖合同将夫妻共同财产单方出售，在并无充分证据表明其妻陈某对该买卖知情同意的情况下，应认定范某构成无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，范某与程某签订的房屋买卖合同有效，但陈某作为涉诉房屋的共有权人，不同意出卖涉诉房屋，导致涉诉房屋履行不能，该房屋买卖合同应以范某无权处分为由予以解除，并由范某向程某承担相当于根本违约的违约责任。法院曾多次释明程某，是否变更诉讼请求为解除合同，并要求范某承担根本违约责任，但程某仍坚持要求履行合同，拒绝变更诉讼请求，故法院对该诉讼请求予以驳回。就上述问题，程某可另行解决。

二、本案出卖方无权处分夫妻共有房屋，法院为何仍支持其请求买受人承担逾期付款违约责任并解除合同的诉请？

根据《购房协议书》约定，程某应给付范某首期购房款205.6万元；自2009年6月开始，涉诉房屋剩余银行贷款由程某偿还；如因程某原因导致连续三个月无法正常还款，程某应赔偿范某违约金40万元，范某有权单方解除此协议。协议履行中，程某仅向范某给付购房首付款150万元，并在代为偿还银行借款期间多次逾期还款持续时间超过三个月，该行为系违约，程某亦应承担相应的违约责任。现范某以程某未足额支付购房首付款、连续三个月逾期偿还银行贷款为由，要求解除《购房协议书》，并承担相应违约责任，有合同依据，对其反诉请求，法院予以支持。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。