继承取得的房屋再出售税费如何计算，中介促成签约但算错税费还能否主张居间服务费？（上）

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继承取得的房屋再出售税费如何计算，中介促成签约但算错税费还能否主张居间服务费？（上）

原创 2017-10-13 专业专注房产 易居房产律师团

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供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-147-1）

继承取得的房屋再出售税费如何计算，中介促成签约但算错税费还能否主张居间服务费？（上）

---某房产中介公司诉张某居间合同纠纷法律解析

【关键词】

房屋买卖居间合同纠纷继承取得交易税费满五居间人义务购房时间购房原价委托公证售房营业税改增值税个人所得税佣金购房成本居间服务过错

【要点提示】

出卖人继承取得的房屋，再出售时应根据上述国家税务总局发布的规章计算税费。房产中介公司作为专业房地产居间机构，对相关交易政策的了解应由高于常人，买受人通过其居间是为了实现交易的专业、快捷和安全。根据二手房屋买卖的交易习惯，居间人除应促成买卖双方签订合同外，还须为买卖双方提供配合完成办理贷款、过户和房屋交接等后续服务，而买受人支付的居间服务费也应当是居间人完成上述交易全部流程的服务对价。本案中，在房产中介公司居间之下，买受人和出卖人已签订《房屋买卖合同》，房产中介公司已经履行部分合同义务，但后续协助义务并未实际履行，且在居间服务中存在过错，其全额主张买受人支付居间服务费的诉讼请求法院不支持。

【当事人信息】

原告：某房产中介公司（居间方）

被告：张某（买受人）

案外人、出卖方代理人：潘某

【案情简介】

本案涉案房屋在上海，产权于2002年1月25日登记在案外人李某名下，李某于2008年2月18日去世。2013年12月3日，李某、夏某办理委托公证，委托潘某代为办理涉案房屋的房地产权证，以及在取得新房地产权证后将该房屋出售的相关事宜。2013年12月16日，涉案房屋产权登记在李某、夏某名下，所有权来源为继承。

2014年11月3日，张某与潘某在某房产中介公司居间下就涉案房屋达成买卖意向，三方签订《房地产买卖居间协议》，明确约定中介公司的居间义务内容及张某佣金支付的标准（总房价465万元的1%）。在居间过程中，中介公司曾向张某出示上述委托公证。中介公司员工徐某出具的房价税费计算材料中言明“房价：430万”、“合同价：300万”、“产证2013年的，营业税：300万×5.65（不满5年），1，695，000（应为169，500）”、“个税：300万×2，60，000”、“契税：300万×3，90，000”。同日，张某与潘某签订《房屋买卖合同》，约定房屋价款、付款方式以及过户等内容，还约定根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由卖方承担。

合同签订后，张某依约支付定金10万元，后经张某自行调查发现案涉房屋产权是继承取得，营业税等税费应按满五年计算，但某中介公司实际却按不满五年计算，张某认为某中介公司虚报税费，抬高房价，存在欺诈行为，故短信通知某中介公司、潘某不同意继续交易。因张某未按约签订示范文本的《房地产买卖合同》，后续交易一直未能进行，定金10万元亦未处理。某房产中介公司认为已经完成了居间义务，张某却未按约定支付佣金，故诉至法院，请求判令张某支付佣金46，500元。

【法院判决】

一、张某支付某房产中介公司居间报酬15，500元；

二、驳回某房产中介公司其余的诉讼请求。

【案件解析】

一、房屋为继承取得，再出售应如何计算税费（或交易成本）？

根据国税发（2005）172号《国家税务总局关于房地产税收政策

执行中几个具体问题的通知》、财税（2011）12号《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》的相关规定，个人通过继承等非购买形式取得的住房对外销售的，其购房时间按照继承行为前的购房时间确定，其购房价格按照发生继承行为前的购房原价确定。个人购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此外，根据（沪府办发（2013）20号）《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》的相关规定，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。