【关键词】

婚前财产 共同还贷  解除合同  继续履行  夫妻共同财产  无权处分  房屋增值  婚姻关系存续期间

【要点提示】

婆婆代签出售夫妻婚后共同还贷房，儿媳能否以房产为夫妻共同财产他人无权处分，对抗买受人要求继续履行合同？婚姻法解释三第十条并未直接规定夫妻共同还贷的房屋归夫妻共同所有，无论是结婚还是共同还贷行为，均非法定物权取得方式，不能单纯基于共同还贷而当然成为涉案房屋的共有人。一方婚前贷款购买婚后夫妻共同还贷房屋的权利归属，取决于房屋何时办理权属登记，出卖人婚前即已取得房屋不动产权证，因此该涉案房产为出卖人单独所有，并非夫妻共同财产，配偶无权提出异议。

【当事人信息】

原告：吴某（买受人、被上诉人）   

被告：李某（出卖人、上诉人）

被告：余某（出卖人之妻、被上诉人）

被告：孙某（出卖人之母、被上诉人）

第三人：北京某房产经纪公司（简称中介公司、居间方）

第三人：北京某银行某支行（简称某银行、抵押权人）

【案情简介】

孙某系李某之母，余某系李某之妻。涉案房屋登记在李某名下，产权证取得时间为2013年7月11日。李某与余某于2015年1月8日登记结婚。涉案房屋系李某婚前抵押贷款购买，婚后夫妻共同偿还贷款，现贷款尚未结清，抵押权人为北京某银行。2016年5月15日，李某（出卖人）与吴某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》约定：房屋成交价格为545万元；买受人向出卖人支付定金10万元；该房屋已设定抵押，抵押权人为北京某银行；网签后5日内交房；买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同，如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的日万分之五向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付；除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的，买卖双方可继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。当日，吴某、李某及中介公司另签订《居间服务合同》、《购房资格协议》等。上述合同及协议先由孙某代李某签订，后李某本人在合同及协议上签名。签约当日，孙某代余某在《配偶同意出售声明》上签字，但并未取得余某授权。

上述合同及协议签订后，吴某于签约当日支付了10万元定金，后因余某不同意出售涉案房屋，孙某通过中介于2016年5月25日前后告知吴某不再出售房屋，向吴某表达歉意，并提出对吴某进行适当补偿，吴某坚持要求继续履行房屋买卖合同，双方产生争议。吴某诉至法院，请求： 1.李某将涉案房屋过户至吴某名下；2.李某交付涉案房屋；3.李某赔偿未履行合同义务违约金545000元（成交价格10%）；4.李某支付逾期办理房屋产权证违约金（以545万元为基数，自2016年9月16日起至房屋过户之日止，按日万分之五标准计算）；5.李某赔偿吴某中介费2万元；6.李某赔偿吴某房屋租金损失（按每月1万元标准计算，自起诉之日起至实际交付房屋之日止）。

【法院判决】

一审：1.吴某代李某向北京某银行某支行一次性结清贷款；2.北京某银行及李某于上述贷款还清后协助吴某消除涉案房屋的抵押权；3.吴某于上述抵押权消除后向李某支付剩余购房款；4.李某于上述抵押权消除后协助吴某将涉案房屋过户至吴某名下；5.李某于吴某履行本判决书第三项义务当日向李某交付涉案房屋；6.李某向吴某支付违约金二万元。7.驳回吴某的其他诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、涉案夫妻共同还贷的房屋为配偶一方单独所有还是属于夫妻共同所有？

【详见前文解析…】共同还贷的房屋为配偶一方单独所有还是属于夫妻共同所有？ 婆婆代签出售夫妻婚后共同还贷房，儿媳反对无效，法院判合同继续履行！（上）

二、婆婆代签出售夫妻婚后共同还贷房，为何儿媳反对无效，法院判合同继续履行？出卖人拒绝出售构成违约需承担违约责任吗？

如上所述，法院认定出卖人李某婚前贷款购买，并于婚前取得房屋权属登记的案涉房屋属于李某个人单独所有，故作为出卖人配偶的余某不同意出售不构成涉案合同继续履行得障碍。出卖人李某与吴某所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。李某主张涉案合同系受吴某欺诈签订，无事实及法律依据，法院未采信。签订合同后吴某一直按照合同约定履行义务，并无违约行为，李某无权单方解除合同。李某主张吴某签订合同时尚不具备购房资格，但经法院查明吴某嗣后已经通过购房资格合验，该情节对合同效力及双方权利义务不构成影响，对合同履行亦不构成障碍。吴某明确表示同意一次性支付剩余购房款，北京某银行同意贷款结清后配合办理解除抵押手续，合同具备继续履行条件，故法院判决涉案房屋买卖合同应以继续履行为宜。

签约后出卖人李某不同意出售涉案房屋，显属违约，依据合同约定应当承担相应违约责任。关于违约金的数额，因违约金具有补偿性，鉴于李某提出违约金标准约定过高，请求法院依法予以调整，法院最终综合合同履行情况、房屋价格上涨因素、违约原因等酌定。

【涉案法条】

《中华人民共和国婚姻法》

第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产

第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)

第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。